Когда летом 2006 года лопнул американский 'пузырь' недвижимости, это вызвало глобальный финансовый кризис и рецессию. Последовавшее за этим резкое падение цен на недвижимость привело к значительному сокращению благосостояния домашних хозяйств, что, в свою очередь, привело к снижению потребительских расходов и общему падению ВВП. К настоящему времени богатство в форме дома, принадлежащего владельцу, обесценилось приблизительно на 30%, что является эквивалентом сокращения благосостояния домашних хозяйств более чем на 6 триллионов долларов.
Падение цен на недвижимость также привело к резкому росту неплатежей по ипотечным кредитам и лишению должников права выкупа заложенного имущества, что увеличило количество продаваемых домов на рынке и привело к еще большему падению цен на недвижимость. В результате, третья часть всех американских домовладельцев с ипотечными кредитами уже 'тонет в долгах' - их ипотечная задолженность превышает стоимость дома. Для шестой части этих домов долг на 20% превышает цену дома.
Кроме того, высокое соотношение стоимости активов к сумме кредита в США вместе с финансовыми проблемами домохозяйств увеличивают число неплатежей и лишений должников права выкупа заложенного имущества. Если быть более точным, то растущий уровень безработицы, наряду с большим количеством людей, которым приходится работать с неполной занятостью, увеличило число тех, кто не может позволить себе совершать ежемесячные ипотечные платежи.
В отличие от практически любой другой страны, американские жилищные ипотеки являются кредитами 'без права регресса'. Если владелец жилья прекращает производить ипотечные платежи, то кредитор имеет право отнять собственность, однако он не вправе отнимать прочие активы или долю заработной платы. Даже в тех государствах, где кредиторы имеют юридическое право взыскивать долги из прочих активов или доходов в форме заработной платы, законы о частном банкротстве имеют настолько серьезные ограничения, что кредиторы даже не пытаются пробовать.
Несмотря на то, что эта проблема кажется сугубо внутренней и затрагивающей только Соединенные Штаты, это далеко не так. Когда домовладельцы перестают платить, банки теряют деньги, а неуверенность относительно степени будущих неплатежей подрывает веру в банковский капитал, что создает для банков проблемы с мобилизацией средств и заставляет их сокращать объемы выдаваемых кредитов для сохранения имеющихся ресурсов.
В результате рецессия оказывается более глубокой и более продолжительной, чем могла бы быть. Вытекающая из этого слабость американской экономики будет означать более низкий спрос на импорт со стороны США. А если цены на недвижимость продолжат падать, то стоимость ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, которыми владеют финансовые учреждения во всем мире, продолжит уменьшаться, затрагивая кредитное предложение далеко за пределами США.
Принимая в расчет последние данные, можно сделать предположение, что снижение цен на недвижимость может остановиться. За последние три месяца, относительно которых есть данные (заканчивающиеся маем), темпы падения цен на недвижимость в США сократились, а данные по маю, по существу, вообще свидетельствуют об отсутствии падения. Если такая тенденция сохранится, то это предотвратит дальнейшее сокращение благосостояния домохозяйств и укрепит положения банковского капитала.
Однако те же самые данные, несмотря на весь оптимизм, могут оказаться результатом временных факторов, а не индикатором того, что падение цен на жилую недвижимость фактически завершилось. Процентные ставки по закладным в марте и апреле упали ниже 5%, однако с тех пор они значительно выросли. Кроме того, правительственная программа субсидий первоначальным покупателям жилой недвижимости, возможно, привела к накоплению неудовлетворенного спроса. А у банков был добровольный мораторий на лишение должников права выкупа заложенного имущества, что помогало им удерживать предложение на рынке.
Все это могло вызвать временное улучшение ситуации с ценами на жилую недвижимость. Короче говоря, нам необходимо дождаться данных относительно цен на недвижимость в июне и июле, чтобы понять, действительно ли ситуация изменилась к лучшему.
Недавний рост внутренних продаж недвижимости в США также может оказаться заблуждением, поскольку большую часть продаж составляло заложенное имущество без права выкупа. В самом деле, собственность, которая была либо лишена права пользования, либо находится сегодня на грани лишения должника права выкупа заложенного имущества, составляет почти третью часть всех существующих внутренних продаж. Заложенное имущество без права выкупа обычно продается с аукциона, что гарантирует нахождение покупателя, но вместе с тем ведет к снижению цены. Количество случаев лишения должников права выкупа заложенного имущества выросло за июнь на 7% по отношению к предыдущему месяцу, и на целых 32% по сравнению с июнем 2008 года.
Администрация Обамы издала закон, нацеленный на помощь людям, испытывающим трудности с ежемесячными ипотечными выплатами в связи с сокращением их доходов или повышением процентных ставок по их ипотечным кредитам. В отношении людей, чьи ежемесячные ипотечные платежи являются высокими по отношению к их доходам, американское правительство разделит с банком-кредитором затраты на сокращение их ежемесячных платежей до 31% от располагаемого дохода.
Это - новая программа, поэтому пока еще неизвестно, насколько хорошо она будет работать для предотвращения неплатежей в будущем. Уже имеющийся определенный опыт с модификацией ипотечных кредитов был не столь впечатляющим. Практически 50% из тех, кому изменили условия ипотечных кредитов, тем не менее, не смогли платить по ним уже через шесть месяцев.
К сожалению, не существует программы, которая бы решала проблемы неплатежей и лишения должников права выкупа заложенного имущества, вызванного высоким соотношением стоимости активов к сумме кредита. Учитывая большое количество владельцев недвижимости с отрицательной разностью между суммой залога и рыночной стоимостью имущества, существует риск, что неплатежи и лишение должников права выкупа заложенного имущества, продолжатся. Если это действительно так и будет, то продажа заложенной недвижимости без права выкупа продолжит снижать цены на дома, сокращая благосостояние домохозяйств и нанося вред финансовым учреждениям.
До тех пор, пока цены на недвижимость не перестанут падать, администрации Обамы необходимо заниматься проблемой высокого соотношения стоимости активов к сумме кредитов. Это могло бы помочь не только американской экономике, но и экономическим системам всех торговых партнеров Америки.
