На смену государственной корпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ, которая должна прекратить финансирование капремонта в регионах с 1 января 2012 г., может прийти новая система — региональных фондов, куда будут поступать обязательные платежи от собственников жилья. Чем обернется такая система — возвращением к государственному доминированию в жилищной сфере и бесправием собственников, или формированием рынка ответственных управляющих многоквартирными домами?
Ответ на этот вопрос эксперты искали на двух всероссийских форумах в этом году: «Система управления жилищным фондом России», прошедшем в мае 2010 г., и на октябрьском «Энергоэффективность в жилищном и коммунальном хозяйстве».
С момента создания фонда ЖКХ государство выделило ему 240 млрд руб. С учетом софинансирования со стороны регионов, муниципалитетов и собственников жилья общая сумма затрат составила порядка 280 млрд руб. На эти средства планируется отремонтировать не более 12% площади фонда жилья РФ, или 120 тыс. многоквартирных домов (МКД). Но к 1 января 2012 г. в стране останется 1,3 млн МКД, которые нуждаются в капремонте, отметил замгендиректора государственной корпорации «Фонда содействия реформированию ЖКХ» Сергей Сучков. Так кто же примет у Фонда ЖКХ эстафету ответственности за ремонт жилья?
Два законопроекта направлены на решение этой проблемы. Первый: «О фондах капитального ремонта многоквартирных домов» — должен создать долгосрочные механизмы накопления средств собственников квартир и иных помещений в МКД на ремонт общего имущества. Предполагается, что платежи будут обязательными, а поступать они станут в специальные региональные фонды капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов (подробнее см. Замечания ИЭГ на законопроект 395919-5).
Второй законопроект, «О регулировании деятельности по управлению зданиями и сооружениями и обеспечении прав собственников объектов недвижимости», должен ввести институт обязательного саморегулирования в сфере управления недвижимостью. В нем заложены обязательное страхование ответственности управляющих, взносы членов СРО в компенсационные фонды и единые стандарты деятельности управляющих МКД без оглядки на их специфику (подробнее см. Заключения ИГЭ).
Время регионов
Разработчики первого проекта (Фонд ЖКХ) исходят из поставленной правительством задачи не допустить приостановки капремонтов даже при отсутствии федерального финансирования. То есть средства на эти цели регионы должны научиться находить сами. Федеральный центр, как предполагается, сохранит за собой лишь методическое руководство «региональной системой ремонта» (РСР) и будет определять условия обязательности капремонта.
Ожидается, что региональные фонды будут аккумулировать и учитывать вносимые управляющими организациями и товариществами собственников жилья средства от каждого МКД, управлять этими средствами, привлекать кредитные ресурсы, финансировать капремонт и следить за расходованием средств.
Сергей Сучков подчеркнул, что создание региональных фондов — это одна из схем возможного финансирования капремонта. Наряду с ней будут существовать и другие, например, например, кредитование, прямое сотрудничество, например, ТСЖ с конкретным банком или управляющей компанией.
Размер обязательных отчислений собственников, согласно законопроектам, регионы будут устанавливать сами. Тем, кто хочет получить помощь со стороны федерального центра в лице Фонда ЖКХ в течение следующего года, предлагается не позднее 1 июля 2011 г. представить «региональную систему ремонта» (РСР). Собранные средства должны будут поступить в выбранную или созданную регионом структуру. Последняя (например, некая НКО), как полагают разработчики законопроектов, будет отвечать за сохранность средств и их целевое использование, но собственно цели сама не определяет (см. предложенный Фондом ЖКХ п. 9.2. в ст. 14 ФЗ № 185-ФЗ).
Как совместить аккумулирование средств на капремонт и формирование его плана так, чтобы каждый плательщик понимал, на что идут его деньги, пока не ясно, подчеркнул директор направления «Городское хозяйство» Института экономики города Сергей Сиваев, ведь платежи, аккумулированные в региональных фондах, будут направляться на ремонт домов, выбранных чиновниками. Разработанный Фондом ЖКХ законопроект не предусматривает никаких встречных обязательств, предлагая лишь административным путем ввести сборы независимо от состояния дома и желания собственников.
Собственники-пораженцы
Во всех населенных пунктах при введении законопроекта жилищная плата поднимется тогда примерно на 10–20%, то есть на 3–5 руб. ежемесячно с каждого квадратного метра. В целом по стране по расчетам Сергея Сиваева сбор составит около 120 млрд руб. за месяц и более триллиона за год.
Функции региональных фондов в системе РСР напоминают функции кредитных организаций (принятие средств во вклады и предоставление кредитов), только без контроля со стороны Банка России, констатирует Сергей Сиваев. Собственно контроль полностью отдается на откуп региональным властям, они же создают региональные фонды безо всякого, в том числе общественного или гражданского, контроля. Принимать решение о проведении капремонта, как в советские годы, будут муниципалитеты, ибо, по мысли разработчиков, финансировать капитальный ремонт можно «только в рамках региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов». Хотя решение о принудительном капитальном ремонте, по логике, может быть оправдано лишь в случае, если документально зафиксирована угрозы безопасности проживания людей в многоквартирном доме, а собственники бездействуют. В остальных случаях, подчеркивает представитель Института экономики города, решения должны приниматься только добровольно, без явного и скрытого административного воздействия.
По мнению руководителя Московского управления Федеральной антимонопольной службы России Владимира Ефимова, речь, по сути дела идет о воссоздании той системы, которая у нас была 10-15 лет назад, когда все мы платили за капитальный ремонт фактически «в никуда». Возвращаться к ней, по мнению эксперта, нецелесообразно. Такой поворот опасен созданием барьеров, препятствующих развитию рыночных отношений.
По мнению ведущего юрисконсульта Института экономики города (ИЭГ) Дмитрия Гордеева, местная администрация, формально не имея таких полномочий, продолжает сильно влиять на деятельность управляющих организаций. Одна из важнейших задач — создавать реальные условия для конкуренции. Но законопроект этому будет препятствовать. Отказаться внедрять «систему» регионы не смогут, будучи заинтересоваными в получении еще как минимум в течение года средств от Фонда ЖКХ. А созданные в следующем году РСР вряд ли будут затем расформированы — уже по политическим причинам.
Наконец, предложенные новации нарушают права ТСЖ. Последние сегодня управляют примерно 15–20% домов. По закону только они сегодня и могут накапливать в своих ремонтных фондах средства на капремонт и самостоятельно ими распоряжаться. А при внедрении РСР сверху за своими же накоплениями нужно будет приходить в региональные фонды с протянутой рукой. И при этом, замечает Сергей Сиваев, есть вероятность услышать в ответ: «подождите, все деньги уже розданы».
Без вариантов?
Авторы предложения о формировании региональных фондов полагают, что альтернативы в сущности нет. Но это не так. Сама идея сначала собрать средства, а потом придумывать, как их тратить, отметил Сергей Сиваев, расходится с международной практикой. Разумнее брать их в кредит в банке по мере необходимости.
Для снижения банковских рисков имеет смысл создать на федеральном или региональном уровнях гарантийные агентства, которые (после оценки добросовестности управляющих организаций и товариществ собственников жилья, а также проверки обоснованности ремонта) будут выдавать гарантии по кредитам. Накопление собственниками хотя бы 20% средств на капремонт (первоначальный взнос) также снижает банковские риски. Кроме того, гарантийное агентство будет требовать с собственников-должников исполнения платежных обязательств по начисляемым платежам.
В Эстонии, например, кредит дается товариществу, которое проводит ремонт дома. Там, по закону, собственник-должник отвечает за возврат кредита всем своим имуществом или принадлежащей ему квартирой. При этом в случае невозврата кредита семья идет не на улицу, а в социальное жилье. Пока случаев выставления квартир на торги по такой причине в Эстонии еще не было. Получив предупреждение о возможном иске в суде, должник в абсолютном большинстве случаев пытается отдать долг по оплате ремонта.
По мнению Сиваева, подготовленные законопроекты вместо необходимой ликвидации популизма в системе ЖКХ направлены на формирование системы перераспределения средств добросовестных собственников, в ущерб их интересам и без их на то согласия.
