Сегодня будем обсуждать рынок ипотечного жилищного кредитования. Поговорим о московском рынке и российском. Как сегодня выглядит рынок ипотечного кредитования России? Как ипотека себя чувствует в 2013 году? 2013 год стал одним из самых успешных для рынка ипотеки. Ипотека становится реально востребованным инструментом, с помощью которого наши граждане решают свои жилищные проблемы. Каждое четвертое право собственности, зарегистрированная сделка покупка жилья была зарегистрирована с помощью ипотеки. Это рекорд за всю историю наблюдений рынка ипотеки. А что за история периода наблюдений? Звучит пафосно, а на самом деле этого всего 20 с лишним лет. С 2000 года.
Период наблюдений несколько меньше. Стали мониторить примерно с 2009-2010 года - появилась такая статистика в Россрестре. Тем не менее несмотря на такую короткую историю, по сравнению с другими странами, уже 25% сделок совершаются по ипотеке. Выдано порядка 820 000 кредитов на сумму 1 350 000 000 000 рублей. Эти цифры относятся ко всей России. В масштабах страны это не очень много. В экономически развитых странах доля ипотеки доходит 70-80% ВВП. У нас к сожалению эта цифра значительно меньше. Но мы исходим из наших реалий из наших финансовых возможностей. Из соотношения цены квадратного метра и средней заработной платы.
Мы выросли примерно на 30% по сравнению с годом ранее. 2012 год по сравнению к 2011 году вырос на 40%. То есть небольшое замедление есть. Но тем не менее все равно это рост хороший. Есть ли у ипотеки еще существенный потенциал несмотря на приличный рост? Безусловно потенциал есть. Доля ипотеки к ВВП на данный момент значительно ниже в РФ, чем в экономически развитых странах и составляет порядка 4-5%. В странах Европы этот показатель составляет порядка 20%, в развитых странах еще больше. Потенциал у рынка есть, его переоценить сложно. С другой стороны важно смотреть, чтобы рынок развивался сбалансированно. В первую очередь баланс заключается в том, чтобы предложение на рынке жилья соответствовало платежеспособному спросу. Главная задача не допустить развития пузырей на рынке и повторения негативного опыта, в том числе американского, который мы наблюдали в 2008-2009 годах. На данный момент вопрос нам не актуален. Действительно, каждая 4ая сделка происходит при помощи ипотеки, но много ли граждан могут позволить себе покупку недвижимости. Это не более 20%. По оценке Аналитического центра оценки ипотечного жилищного кредитования 30%. То есть около 70% населения вообще не может себе позволить покупки ни с кредитом, ни без кредита. Поэтому основная задача сейчас сделать так, чтобы доходы населения выросли, но при этом цены на недвижимость остались прежними.
Например, если взять не Москву ( в Москве несколько другая ситуация) со стоимостью недвижимости и с доходами, если взять условный регион, средний доход простого гражданина 25-35 тыс руб, а недвижимость, как правило, стоит от 35 до 70 тыс руб за кв метр. Вот представьте, что вы получаете 35 тыс. в месяц, а квадратный метр стоит 70 - когда вы вообще приблизитесь к тому, чтобы что-то себе позволить. Проблема в этом, в производительности труда в стране, в стоимости квадратного метра, в конкуренции в стране и в доходах населения. Поэтому когда на некоторых высоких совещаниях обсуждают ставку, когда у тебя доход 35 тыс. рублей, а квадратный метр стоит 70 тыс. руб, тебе все равно какая ставка. Конечно, было бы приятнее брать кредит под 2-3% как в те далекие времена. Но надо понимать, что когда ставка ипотеки была 2-3% и инфляция была не та, которая у нас. И второй момент - там и вклад в банке не 12, ни 9, ни 10%, а 0,5%. Поэтому все сбалансировано. Не бывает такого, что пассивы у банка стоят 8%, а кредит он выдает под 5%. Сейчас стоимость фондирования, допустим, через ипотечные ценные бумаги составляет 8-8,5% , средняя ставка порядка 12%. Соответственно маржа банков она не такая большая, как принято говорить. Порядка 4%. Но есть и другие мнения. Номинально ставка, действительно 8,5 - 8,8%, но там еще есть всякие накладные расходы и когда вы их посчитаете, получится где-то 9,2 - 9,5 - 9,7% , а кредит у вас стоит 12%. Маржа получается еще скромнее - 2,3%. Но не будем углубляться в банковскую сферу.
Вот пример из жизни - человек 2 года назад брал в банке ВТБ 24 ипотечный кредит. Пытался договориться на минимальный первоначальный взнос, так как деньги есть, но из бизнеса забирать их не хочется. Готов был заплатить любую стоимость, лишь бы был минимум. Они предложили ему оплатить 60% стоимости квартиры, кредит - 8,9%. Два месяца они ему сопли жевали бумагами при том. Что человек сразу оплатил, внес деньги в первый же день. При всем при этом когда он приехал подписывать договор, это стало известно только в последний день, кредит вдруг превратился в 11,2%. Человек считает это жульничеством. Причем банк ничем не рискует, тк он больше половины квартиры оплатил. Чистый развод. Было очень неприятно. Он потом досрочно погасил кредит. Банки ведут себя очень непорядочно. Банки этого не понимают. Для людей 2-3% это большие деньги, если человек берет 10 млн. Такая политика банка совершенно непонятна. Когда банк видит платежеспособного клиента, почему такое свинское отношение. Представителю ипотечного сектора комментировать это не очень корректно, хотя он подтверждает, что ипотечным сектором руководят очень профессиональные люди. Но надо понимать, что риски у бизнесмена из примера намного выше, чем у обычного наемного сотрудника. Потому что, если что-то произойдет в ипотеке условный слесарь не в этой, так в другой компании найдет работу. А бизнес если уж полетел, то полетел. И опыт 2008 года показал, что бизнесмены значительно чаще заходят в дефолт или в просрочку.
Также банки, как правило, действуют по такой схеме: когда человек подал все документы по своей платежеспособности, принимается решение банка по клиенту. Ему говорят, что мы вам можем одобрить такую-то сумму на таких-то условиях - ему выдается предкредитное письмо. То есть, пока нет этого предкредитного письма, говорить не о чем. По вопросу страховки: очень многие считают, что это зло. Но из всех страховых случаев, которые бывают в ипотеке, а там страхуется 3 вида страховки:
-жизнь страховщика
-титул по квартире ( что никакие третьи лица не будут на нее претендовать)
- и это сама квартира как объект ( что там ни взрыв не произойдет, ни еще что-то).
Так вот основной из этих видов - смерть заемщика. И фактически когда заемщик страхуется, он страхует своих наследников от обязанности выплачивать кредит. Больше ничего. Каждый решает сам. В некоторых банках, если не хочешь страховаться, повышенная ставка. Но могу привести массу случаев, когда люди благодарили за то, что мы их заставили все таки застраховаться. Простой пример: в 2003 году молодой бизнесмен также купил в Санкт Петербурге, пошел за машиной в гараж, его сбивают, жена с 6 месячным ребенком. Если бы не было страховки, прошли бы процедуры определенные. Не можете платить - под белы ручки, так сказать. Я понимаю, что это трагедия в семье. Но тем не менее она осталась с квартирой. И еще один довод в защиту банковского сектора - есть требование ЦБ о полной стоимости кредита.
Еще один пример из практики - семейная пара как физ лицо взяли ипотеку также у ВТБ 24 и ситуация та же. Ровно в день подписания документа, причем не просто подписания документов, а всей цепочки, поскольку пара покупала, а люди продавали. И именно в этот радостный день в банке им заявили, что ставка повышается на 1%. Оказывается, они подали заявку 28 февраля. Отправляли ее на почту менеджеру. А c 1 марта ставки увеличились. И им сначала говорили, что 8,9 это их ставка до момента подписания. В момент подписания им сказали, что ставка повысилась и им пришлось идти к руководству, добиваться того, чтобы подняли почту, нашли, что мы отправили заявку 28 февраля и им ее оставили. Интересно, что в данном примере у пары это была уже вторая ипотека, которую они брали в том же банке на 10 лет и успешно погасили за 3 года, а также у мужа зарплатная карта ВТБ 24. При этом новый кредит им предложили ровно на общих основаниях и никаких привилегий.
По мнению руководителя Аналитического центра АИЖК Михаила Гольберга стоит проводить работу, направленную на повышение стандартов раскрытия информации заемщикам. Если факты, указанные в примерах, случаются, то это непрофессионализм, а не система. По мнению Сергея Постнова, виде президента банка «Петрокоммерц», человек если опытный, он своего добился. Как правило, когда ставки меняются, это решает коллегиальный орган банка, оговаривается дата, до которой принимаются заявки по старым ставкам. Логика стандартная. Если ставки повышаются с 1го мая. То все ставки до 1го мая принимаются по старому курсу. Правда, там ставится условия, чтобы эти ставки удовлетворились в ограниченный срок, чтобы человек не думал год.
Вызывает вопрос ставка в 8,9%. Оба собеседника не помнят, чтобы были такие ставки в рублях. Возможно, в валюте, либо ставки на какие-то новостройки. Такие ставки были заманухой. На первом этапе она такая, потом повышается.
В третьем примере человек также столкнулся с непрофессионализмом. Проблема возникла не со ставкой, хотя она была выше, чем в предыдущих двух примерах - 12,1%, а с тем, что также пришли на финальное подписание документов после череды встреч и переговоров ( во встрече участвовали 3 стороны - застройщик, заемщик и ВТБ) и выясняется, что банк отказывается принимать в договоре фразу застройщика об НДС. У заёмщика была срочная ситуация, так как он прилетел их Хабаровска на 1 день только на сделку. В итоге заёмщик пошёл к начальнику отдела банка. Начальник выслушала, пошла на встречу, урегулировала все вопросы и помогла закрыть сделку. Но пришлось очень сильно понервничать.
Что касается цен на квартиры в Москве и по России. Фактор стоимости жилья он более важен, чем ставка по ипотечному кредиту. По данным Росстата в среднем по России цены на жилье выросли чуть больше, чем на 7% за 2013 год. При этом среднегодовая инфляция составила 6,8%. Соответственно реальный рост цен на жилье составил 0,5% пункта всего. Это говорит о том. Что рынок достаточно сбалансирован. Это произошло потому, что достаточно сильно увеличился объем строительства. Было построено 70 млн квадратных метров жилья, чего не было уже 16 лет. Росла ипотека. Этот дополнительный спрос, который предоставляла ипотека, был абсорбирован первичным рынком жилья. До 40% от общего объема выдаваемой ипотеки - это первичный рынок жилья. Это основная самая главная тенденция 2014 года. По некоторым объектам до 80-90% сделок заключаются с помощью ипотеки. Это говорит о том, что ипотека у нас в стране развивается очень сбалансированно.
До 2007 года бешенный рост цен на недвижимости обусловлен тем, что ее просто было мало. Это был рынок продавца и он диктовал цену. В 2007 года заёмщики ипотечные иногда даже предлагали взятки за то, чтобы быстрее назначали сделку. Потому что квартира за день на 2-3% дорожала. А хозяева квартир буквально аукционы проводили. Очень важно нарастить объём строительства. Когда у нас будет достаточно строить, цены пойдут немного вниз. Есть определение рыночной цены, когда все свободно покупается и продается. Но также там есть одна фраза, о которой многие забывают - предложение превышает спрос на ставку банковского процента. Сейчас ставка ЦБ в районе 8% и предложение должно превышать хотя бы на этот процент. Тогда цена действительно рыночная.
Тогда в докризисные времена было очень выгодно взять ипотеку и купить квартиру, тк ставка была в валюте около 9,5%. Все кредиты почти тогда давали в валюте. Выгодно было купить квартиру и пусть она стоит, тк только дорожает. Почти весь 2013 год характеризовался тем, что инвестиционный спрос начал возвращаться на рынок. Прежде всего это связано с тем. Что у нас отсутствуют надежные инструменты долгосрочного инвестирования физических лиц, не квалифицированных инвесторов. И большинство людей, имеющих вклады более 700 тыс рублей, страхуемых, берут свои деньги и вкладывают в первую очередь в жильё. Это не стоит рассматривать как отрицательную тенденцию, тк с макроэкономической точки зрения это все равно поддерживает объёмы строительства, а строительство поддерживает кучу связанных отраслей. В 2008 тогда просто сформировался пузырь. Люди инвестировали в короткую. Сейчас мотивы иные - люди просто хотят сохранить свои средства.
Вопрос про дольщиков на этапе котлована. Такие программы для дольщиков есть. Можно на этапе котлована покупать, но надо понимать, что риск все равно остаётся на заёмщике. Даже если дом не построят, Иванов Иван Иванович все равно останется должен банку. Понятно, что банк проверяет строителей. По опыту 2008 года люди, которые брали кредиты на первичном рынке, просрочку имели меньше, чем те. Кто брали на вторичном рынке. Потому что это более квалифицированные вкладчики. У них уже есть недвижимость, они это делают осознанно. Также многие строительные компании вели себя порядочно. Если дом не достраивался, то предлагали замену в другом, уже готовом. Рекомендуется посмотреть американский фильм Крах неприемлем: спасаю Уолл- стрит. Как раз обо всех аспектах ипотечного пузыря в США, обо всех проблемах. Человек должен понимать, что все равно он берет риск на себя. И там один из героев говорит такую фразу - представьте, заёмщик даже за дом не может платить, а он ещё хочет яхту в кредит.
