USD 89.0499

-0.02

EUR 95.3906

+0.24

Brent 84

-0.45

Природный газ 2.814

+0.03

Премиальная недвижимость в Сочи

что важно знать перед покупкой?

Жить у моря мечтает едва ли не каждый, и в последние годы люди, задумывающиеся о покупке жилья, все больше внимания обращают на Черноморское побережье. Рынок премиальной недвижимости в курортных городах России стремительно растет.

Так, по итогам 2023 года спрос на недвижимость сегмента «премиум» в единственном российском субтропическом городе-курорте Сочи вырос в три раза. Прирост сделок составил 169 %. Эксперты отмечают, что в ближайшее время спрос на жилье в Сочи опередит крупнейший город Объединенных Арабских Эмиратов – Дубай.

01

В чем феномен Сочи?

Драйвером социально-экономического развития Сочи послужило проведение зимних Олимпийских игр в 2014 году, отдельных матчей Чемпионата мира по футболу в 2018-м, знаковых экономических форумов, всероссийских научно-практических конференций и масштабных развлекательных мероприятий. Реализация проектов мирового уровня требовала значительных инвестиций в регион. Это оказало положительное влияние. Большое внимание уделялось занятости населения, расширению возможностей для ведения бизнеса, развитию инфраструктуры, благоустройству территорий, повышению качества сервисных услуг. В городе произошли и другие масштабные изменения – была создана федеральная территория «Сириус», уточнены границы Национального парка, установлены зоны затопления и подтопления территории.

Сочи стал привлекать не только туристов, но и самых требовательных к комфортной городской среде жителей. В 2016–2018 годах произошел стремительный рост населения, который на 90 % обеспечивался за счет миграционного притока. Для сравнения, еще в 2016 году в Сочи проживало 480 тысяч человек, а уже в 2018 году – 506 тысяч. При этом по генеральному плану, который действовал на тот момент, Сочи должен был стать городом-полумиллионником не раньше 2027 года.

После пандемии COVID-19 местный рынок жилой недвижимости остро ощутил закрытие международных границ. Произошел небывалый всплеск интереса покупателей к домам, квартирам и апартаментам. Квадратные метры оказались востребованы как для отдыха, так и для постоянного проживания. Режим самоизоляции позволил многим российским гражданам испытать на себе удаленный формат работы и понять, что жить и трудиться можно у моря.

Спрос, безусловно, влиял на предложение, но не всегда со знаком плюс. С одной стороны, площади занимали новые легитимные проекты жилой недвижимости. Но одновременно с этим возросла нагрузка на инфраструктуру. Возникла нехватка социальных объектов – медицинских учреждений, школ, детских садов, спортивных площадок.

Собственники и застройщики пытались «выжать» максимум из территории и пользовались различными юридическими лазейками, чтобы не строить объекты обслуживающей инфраструктуры

Павел Спирин
директор и совладелец Научно-исследовательского института перспективного градостроительства (НИИ ПГ, г. Санкт-Петербург)

С другой стороны – участились случаи незаконного строительства. По данным администрации Сочи, в 2023 году было выявлено более 600 фактов самовольного строительства, в том числе 91 крупный объект с признаками многоквартирного дома. По всем выявленным фактам были инициированы судебные разбирательства. Часть спорных объектов арестована, другая – снесена по решению суда. Также правительство выявило хищение 3,5 тысячи земельных участков площадью более 2,3 тысячи га с вековыми лесами, которые являлись федеральной собственностью и были переданы под строительство.

Недвижимость в Сочи

02

Сочи изменится

Новый этап
градостроительной
политики Сочи

Новый этап градо- строительной политики Сочи

Предыдущий генплан Сочи был создан в 2009 году. Он был заточен под олимпийское обустройство города, с упором на создание территорий проведения игр, гостевых зон и т.д. Необходимость в пересмотре генплана стала очевидной, учитывая текущую ситуацию, власти Краснодарского края и Сочи всерьез взялись за урегулирование строительной области.


Дорожная карта
нового генплана


Новый генеральный план действует до 2044 года. Он впервые фокусируется на комплексном социально-ориентированном развитии города. Власти намерены сформировать несколько кластеров с необходимыми для горожан учреждениями образования и спорта, точками научно-технического роста.

Большое внимание уделяется созданию новых парков, скверов и бульваров. Кроме того, планируется возродить санаторно-курортный потенциал Сочи.


Новый генеральный
план Сочи

Недвижимость в Сочи

03

Новостройка Vs. Вторичка

Покупать квартиру в новостройке или на вторичном рынке – вопрос не простой. У каждого из вариантов есть свои преимущества и риски. Важно внимательно изучить все аспекты и принять осознанное решение, которое будет соответствовать вашим потребностям и возможностям.

Недвижимость в Сочи

Одно из основных преимуществ покупки квартиры на вторичном рынке – возможность видеть то, что покупаете. В отличие от новостроек, где на этапе приобретения жилья есть только планы и проекты, при покупке квартиры на вторичном рынке можно сразу оценить локацию, состояние и удобства квартиры, окружающую инфраструктуру и соседей. Кроме того, на вторичном рынке часто можно найти квартиры по более привлекательной цене, чем в новостройках. Это может быть связано с тем, что продавцы готовы снизить цену для быстрой продажи.

С другой стороны, при покупке квартиры в новостройке вы имеете возможность выбрать планировку и отделку по своему вкусу, а также у вас есть гарантии застройщика на качество строительства. Однако есть риск задержки сроков сдачи дома или несоответствия качества строительства заявленному.


В 2023 году крупнейшие девелоперские проекты в Сочи столкнулись с трудностями:

  • Строительство апартаментного комплекса премиум-класса Grand Royal Residence на территории старейшего санатория «Красмашевский» было взято под контроль Следственного комитета России. Поводом послужило обращение местных жителей, которые заявили, что стройка разрушает объект культурного наследия.
  • Компания-застройщик ООО СЗ «Сочи-Парк пять плюс» проиграла суд по делу о лишении земли для возведения комплекса deluxe-класса Mantera Seaview Residence в «Сириусе». Расторгнуть сделку об аренде земли потребовали администрация «Сириуса» и Генпрокуратура России. Причины, приведшие к судебному разбирательству, не разглашались, но ряд СМИ со ссылкой на пресс-службы компаний сообщали, что застройщик арендует спорный земельный участок.

Эти события - «тревожный звонок» для будущих покупателей сочинской недвижимости в сегменте элитного и премиум-классов, учитывая следующую тенденцию:

  • миграция капитала в Сочи в связи с геополитическим кризисом;
  • сокращение объемов строительства по новому генплану в 3,5 раза и, как следствие, действующий мораторий на выдачу разрешений на строительство и риски неполучения разрешений на ввод в эксплуатацию.

Исходя из этого, можно сделать вывод: даже ФЗ-214 не является гарантом безопасности сделки, и внимание покупателей может быть обращено в сторону вторичного жилого фонда, где уже есть полученное разрешение на ввод в эксплуатацию.

Недвижимость в Сочи

04

На какие проекты
обратить внимание?

Учитывая цели и задачи нового генплана – сохранить архитектурное и ландшафтное наследие Сочи, следует обратить внимание на так называемый «Золотой треугольник».

Это центральная часть города с ресторанами высокой кухни, историческими достопримечательностями и черноморским побережьем. Он расположен между морским портом, железнодорожным вокзалом и национальным парком федерального значения - Сочинским дендрарием.

Здесь можно выделить ряд существующих объектов элитного сегмента:

Расположен на самом коротком проспекте в мире – проспекте Пушкина по соседству с Дендрарием.

Недвижимость в Сочи

Масштабный комплекс апартаментов, подойдет тем, кто ищет альтернативу заграничному отдыху с инфраструктурой пятизвездочного отеля.

  • К недостаткам следует отнести наличие большого количества номерного фонда с регулярным турпотоком, особенно в сезон с мая по сентябрь. Рассматривается как «недвижимость для сдачи», поскольку стоимость регулярного обслуживания в периоды отсутствия собственника рассчитываются исходя из общей масштабности проекта.
Недвижимость в Сочи

современный проект с клубной инфраструктурой, приватным пляжем и благоустроенной территорией.

  • Из недостатков: относительная удаленность от центральной части города.
  • Позиционируется как «для себя и своей семьи», однако собственнику придется вносить регулярные платежи в счет обслуживания всей современной недешевой инфраструктуры проекта.
Недвижимость в Сочи

Остальные современные проекты в Сочи, несмотря на масштабность и современные архитектурно-планировочные решения, при всех своих достоинствах имеют ключевой недостаток – локация, которая в первую очередь определяет стоимость в элитном и премиум-сегментах недвижимости.