Формирование и описание объекта недвижимости в существующей схеме ведения работ отдается на откуп правообладателю и балансодержателю. Такое описание очень сильно зависит от экономической и учетной политики, которую правообладатель предпочитает вести в целях оптимизации своей деятельности. Это означает, что на описание объекта недвижимости оказывают влияние ранее сформированные реестры основных средств. Объекты реестра не всегда отвечают требованиям кадастрового учета и государственной регистрации права, что и приводит к определенным противоречиям.
Информация, создаваемая в ходе выполнения кадастровых работ, образует реестр недвижимости, который является важным информационным ресурсом компании. Крайне желательно при этом, чтобы информация о недвижимости была согласована со сведениями об основных средствах и технических параметрах оборудования, связанных с этой недвижимостью.
Такое установление соответствия между объектами разных реестров и составляет главную проблему корпоративного кадастра недвижимости.
Создание и ведение специализированных корпоративных реестров недвижимости, ориентированных на контроль прав, является относительно новой задачей для большинства компаний.
Анализ корпоративных решений в области управления хозяйственной и производственной деятельностью показывает, что в настоящее время на рынке не существует законченного коммерческого решения.
Это связано с множеством факторов. Главный среди них — ситуация, сложившаяся на российском рынке специфична и связана с массовым разграничением собственности между собственниками (включая государственные компании). Кроме того, задача корпоративного кадастрового учета кратковременна и необходима для контроля процедур и связанных с этим процессом затрат. Требования к реестру формируются в зависимости от инициаторов и активных пользователей реестра, поэтому до сих пор не сложился набор унифицированных требований, общих для всех компаний.
В практике западных компаний задача управления недвижимостью не выделена в обособленную задачу, а сосредоточена в области управления основными средствами, управления производством, связей с клиентами, управления персоналом, логистикой, управления рисками.
Очевидно, следует ожидать, что сходные процессы будут происходить и в российских компаниях, а именно, смена акцентов в работе с объектами недвижимости от учета к управлению. Поэтому корпоративные реестры и сведения, которые в них собираются, должны учитывать и текущие задачи — учет, и задачи перспективные — управление недвижимостью.
Пока же в качестве корпоративных решений для учета и управления недвижимостью большинство крупных компаний принимают разработки «под заказ»: state-of-art программное обеспечение. Подавляющее большинство компаний разрабатывают или имеют программы создания специализированных корпоративных решений для учета объектов недвижимости.
Другой путь — адаптация существующих систем управления предприятием для решения задачи учета недвижимости. Как правило, такие решения реализуются на наиболее распространенных платформах управления ресурсами предприятия (ERP), в первую очередь SAP R/3 и BW. Тем не менее, в ERP системах нет готового решения для учета недвижимости — такие решения необходимо разрабатывать, привлекая значительные ресурсы. Адаптация ERP или разработка специализированного решения на этой платформе оказывается значительно более тяжелой задачей, чем разработка собственной системы, в силу острой нехватки подготовленных кадров, способных вести профессиональную разработку на ERP платформе.
Компромиссным решением становится следующая схема работ:
- Разрабатывается система ведения корпоративного реестра объектов недвижимости.
- Создается база данных объектов недвижимости.
- Разрабатывается модель перевода базы данных под ERP платформу, используемую в компании.
- База данных объектов недвижимости экспортируется в ERP, при этом специализированные сведения, характеризующие различные аспекты объекта недвижимости, заносятся в соответствующие разделы ERP: стоимостные, эксплуатационные, технические.
- Разрабатываются прикладные решения в ERP системе для управления недвижимостью — учет финансовых показателей, издержек и затрат, связанных с использованием объектов недвижимости (FR), формирование имущественно-технологических комплексов, включение в систему управления производственными процессами (PM), размещение персонала (HR), анализ и принятие маркетинговых и инвестиционных решений, анализ ЧС и т.п.
Требования к корпоративным реестрам недвижимости
Корпоративный реестр недвижимости является важной составной частью системы управления компанией. В этом качестве реестр должен обладать рядом специальных свойств, которые позволят решить главную задачу корпоративной информационной системы — обеспечить интеграцию разных информационных ресурсов для наиболее полного и всестороннего описания объекта управления.
Система учета и управления недвижимостью представляет собой многоуровневую распределенную корпоративную систему пирамидального типа, где подробная информационная основа, лежащая внизу, агрегируется и генерализуется на уровне принятия решений.
Реестр недвижимости должен быть создан, исходя из следующих ключевых свойств:
- Унификация требований к данным на основе использования стандартов: государственных, международных, отраслевых, корпоративных — необходимо ориентировать работу на достижение наивысших показателей качества;
- Интеграция с информационными ресурсами предприятия — предоставлять возможность использовать имеющиеся базы данных для получения дополнительных характеристик объекта;
- Интерфейсы с информационными системами управления производством и активами:
- ERP;
- CRM;
- SCADA;
- Централизованное хранение данных — позволяет концентрировать финансовые, кадровые и организационные ресурсы для обслуживания корпоративных баз данных с наивысшим качеством;
- Распределенный доступ — предоставлять доступ к централизованному хранилищу из различных подразделений и служб компании, обеспечивая пользователей проблемно-ориентированными решениями;
- Предоставление доступа удаленным пользователям — предоставлять пользователям возможность использовать стандартные каналы доступа в виде корпоративных интранет или Интернет сетей общего пользования;
- Повышенные требования к безопасности, надежности и катастрофоустойчивости — необходимо учитывать все аспекты безопасности от борьбы с промышленным шпионажем до потери жизненно важных данных в результате природных или техногенных катастроф;
Специализированные ГИС службы — возлагать специализированные функции, требующие особой подготовки кадров, на специальные подразделения или службы для подготовки тематических решений;
- Повышенная точность представления данных на уровне поддержки технологических процессов и проектирования;
- Генерализация и агрегирование данных для стратегического управления, использование OLAP процедур — необходимо использовать двух и многоуровневое представление данных — детальные планы, схемы, чертежи для решения задач операционного управления технологическим оборудованием и агрегированную, генерализированную информацию на уровнях принятия стратегических решений.
В качестве примера создания корпоративной ГИС учета и управления недвижимостью приведен проект по инвентаризации земель компании «Интергаз Центральная Азия».
О компании Интергаз Центральная Азия
Компания «Интергаз Центральная Азия» — казахстанская компания, занимающаяся транспортировкой природного газа по магистральным трубопроводам на территории Республики Казахстан.
Сеть газотранспортной системы ЗАО «Интергаз Центральная Азия» контролируется четырьмя Управлениями магистральных Газопроводов (УМГ) — «Атырау», «Актобе», «Уральск», «Южный», осуществляющих эксплуатацию магистральных газопроводов (МГ) и международный транзит туркменского, узбекского и российского газа и подачу его внутренним потребителям.
Общая протяженность магистральных газопроводов ИЦА составляет около 10 тыс. км. в однониточном исчислении, в эксплуатации находятся более 100 газораспределительных и около 30 компрессорных станций.
Предпосылки выполнения проекта
- Необходимость и важность выполнения проекта обусловлена несколькими ключевыми проблемами:
- Земля становится объектом имущественных отношений — объектом недвижимости:
- Необходимо установить и зарегистрировать собственные права на земельные участки или заключить договоры аренды с собственниками;
- Взаимоотношения между правообладателями земельных участков переходят в правовое поле. Земельный кодекс Казахстана разрешает свободный рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения. Это означает, что в ближайшем будущем перед ИЦА возникнет необходимость урегулировать отношения не только с крупными правообладателями (государством и крупными сельхозпредприятиями), но и с огромным количеством мелких собственников;
- Стоимость основных фондов — объектов недвижимости составляет значительную долю стоимости Компании:
- Необходимо создать предпосылки для достоверного исчисления стоимости основных фондов и затрат, связанных с их эксплуатацией;
- Контроль издержек, связанных с обслуживанием недвижимости, пока выполняется недостаточно качественно:
- Необходимо обеспечить безопасную эксплуатацию трубопроводов в границах охранных зон и зон минимальных расстояний;
- Установить сервитуты для доступа и обслуживания газопроводов.
Концепция проекта
Содержание данного проекта является сугубо производственной (землеустроительной) задачей. Однако менеджмент компании ИЦА поставил задачу более широко — использовать данные, наработанные в ходе землеустроительных работ, для создания информационной системы управления производственной деятельностью компании.
Для достижений этой цели была избрана следующая схема реализации проекта:
- Основное содержание проекта составляют инвентаризация земель, землеустроительные работы, межевание и кадастровый учет земельных участков. В ходе этих работ создаются сведения об объектах недвижимости: земельных участках и зданиях или сооружениях — элементах технологической инфраструктуры магистральных газопроводов. Результатом работ является полный комплект правоустанавливающих документов о земельных участках, используемых для эксплуатации магистральных газопроводов.
- В процессе выполнения работ формируются электронные базы данных о земельных участках, а также цифровые топографические карты и карты территориального землеустройства.
- Эти базы данных будут использованы при создании корпоративной системы учета и управления недвижимостью и ИС управления производственной деятельностью.
- Используя сведения о земельных участках и цифровые карты и планы территорий деятельности компании, выполняется техническая инвентаризация объектов недвижимости и паспортизация технологических объектов.
- Используя полученные правоустанавливающие документы и технические паспорта на объекты, выполняется регистрация прав или заключение договоров аренды.
- Созданные базы данных используются при разработке корпоративной системы учета и управления недвижимостью.
- Создается корпоративная ГИС.
- Корпоративная ГИС интегрируется с системой управления магистральными трубопроводами (PIMS).
О проекте
Цель проекта — сформировать и упорядочить сведения о земельных участках, используемых для эксплуатации объектов магистральных газопроводов компании Интергаз Центральная Азия.
Исполнителями проекта являются Государственный Научно-Производственный Центр земельных ресурсов и землеустройства Казахстана — генеральный директор, академик НАН З.Д. Дюсенбеков, РГП АстанаНПЦЗем и другие РГП (дочерние компании ГосНПЦЗем), компания ИСТП (Алмаата) и компания Дата+.
Работы начаты в марте 2004 г., планируемый срок окончания работ: сентябрь 2005 г.
Задачами проекта являются:
- Выполнение землеустроительных работ;
- Формирование правоустанавливающих документов на земельные участки (земельно-кадастровые дела);
- Разработка изменений в законодательные и нормативные акты Казахстана по упорядочиванию учета земельных участков ИЦА;
- Разработка электронных баз данных земельных участков ИЦА;
- Кадастровая оценка земель, используемых для эксплуатации газопроводов;
- Создание в ИЦА рабочих мест для доступа к ЕГРЗ Казахстана;
- Установление рабочих отношений с подрядчиками для последующего агентского обслуживания.
- В ходе реализации проекта выполняются следующие работы:
- Разработка требований для проведения работ и оформления документов для государственной регистрации прав на объекты недвижимости Компании;
- Выполнение комплекса землеустроительных работ;
- Создание базы данных земельных участков в цифровом виде;
- Проведение кадастрового учета земельных участков;
- Формирование корпоративного реестра недвижимости;
- Подготовка планов промышленных площадок для последующей технической инвентаризации зданий и сооружений;
- Подготовка к государственной регистрации прав на недвижимость;
- Установление взаимосвязей между реестром недвижимости и реестром основных средств и системой управления технологическими комплексами;
- Формирование основы для создания корпоративной ГИС;
- Организация автоматизированной системы взаимодействия с государственным реестром земель.
Выгоды проекта
Очевидными выгодами проекта (кроме выполнения обязательных работ по установлению правового статуса недвижимости) должны стать:
- Уточнение показателей налогооблагаемой базы по налогам на имущество и земельному налогу, например на территории Бозойского подземного хранилища газа до проведения работ налогом облагалось 75000 га, в ходе инвентаризации выявлено, что используются земельные участки под надземными объектами площадью всего 1,8 га;
- Минимизация рисков издержек по спорам:
- Закрепление прав ИЦА на земельные участки опережающим порядком перед другими правообладателями;
- Занесение обременений в права смежных землепользователей.
- Повышение безопасность эксплуатации магистральных газопроводов через введение сервитутов на охранные зоны;
- Установление агентских отношений с ГосНПЦЗем на проведение работ по землеустройству и автоматизированному доступу к данным единого государственного реестра земель (ЕГРЗ).
Современные технологии проведения работ
Сжатые сроки исполнения, большая территория и объемы работ потребовали применения современных технологий на всех этапах реализации проекта:
- Цифровая геодезическая съемка
Полевые изыскания по отводу и установлению границ земельных участков ЗАО «ИЦА» выполняются с применением современных геодезических приборов и приемников GPS компании Leica;
- Камеральная обработка данных полевых измерений
Выполняется на автоматизированных рабочих местах;
- База данных земельных участков ИЦА и смежных правообладателей
Данные о земельных участках формируются в виде электронной базы данных в СУБД Oracle;
- Географическая информационная система
Картографическое обеспечение и работа с планами земельных участков ведется с помощью ArcGIS;
- Данные дистанционного зондирования
Для оперативного создания и обновления картографических материалов использована технология обработки данных космической съемки среднего и высокого разрешения (в т.ч. радарной съемки) и аэроортофотопланов.
Автор: Радионов Г.П. Дата+, г. Москва
