Дача в кризис не нужна
В октябре прошлого года участники рынка загородной недвижимости утверждали, что кризис в этом сегменте не сказывается, что застройщики "отработали механизмы финансирования" и количество новых проектов будет множиться. Не получилось. С начала кризиса "механизмы" не обеспечивают строителей деньгами на завершение проекта.
Более чем на половине загородных площадок строительная активность либо отсутствует, либо носит символический характер. До начала весны застройщики говорили потенциальным покупателям о "сезонной приостановке строительства", хотя 2-3 года назад, когда цены росли, они же в один голос утверждали, что "зима - стройке не помеха", а бетон (при правильной технологии) на морозе еще лучше застывает". Но на дворе уже весна, а воз и ныне там. И уже отговорками про сезонность не убедишь никого.
Больше всего пострадали проекты "дальних дач" на Оке, Волге, Селигере. Именно этот сегмент в наибольшей опасности. Загородный дом не является предметом первой необходимости, а уж дальняя дача - тем более. Достраиваются только те поселки, что к началу кризиса были готовы на 70-80%. Компании, проекты которых накануне кризиса находились на бумажной стадии либо только вышли на продажу, предпочитают спешно избавиться от участков. На сегодняшний день в продаже находится около сотни подобных "полупроектов" на разном удалении от Москвы. Всего на рынок не вышло более 80% от заявленных проектов. Появление новых поселков на рынке сейчас большая редкость.
Перспективы девелоперов загородного рынка сейчас призрачны, ведь "нет потребителя - нет смысла инвестировать". Новые поселки начнут активно строиться спустя 2-3 года, если улучшится ситуация с банковским кредитованием (станут возможны долгосрочные кредиты и будут снижены ставки, которые в отдельных банках сегодня доходят до 23-28%), стабилизируются рынки энергоносителей, полагают эксперты.
Рынок загородной недвижимости не стал исключением из общей кризисной ситуации на строительном рынке, констатирует директор по маркетингу МИАН-Агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. По его данным, спрос на загородную недвижимость, стабильно высокий вплоть до октября, в последующие месяцы сократился в 1,3-1,5 раза и примерно на 20-25% по сравнению с началом 2008 года. Объем предложения, напротив, вырос на 10-15%. Данная тенденция, отмечает эксперт, справедлива как для рынка вторичных предложений, так и для рынка новых загородных объектов, который вырос по сравнению с началом года в 1,5-1,8 раза. В денежном выражении объем рынка коттеджных поселков в 2008 г. оценивается более чем в $33 млрд., что почти в 2 раза больше, чем в прошлом году.
Спрос падает, а цены растут
Вектор поведения цен на загородном рынке повторял тенденции на рынке городского жилья. Вплоть до осени 2008 г. наблюдалось увеличение стоимости объектов загородной недвижимости – ежемесячно на 1-4% в долларовых ценах. Однако за последние полгода стоимость первичных объектов снизилась почти на 20%, готовых – на 10-15%. В целом же за 2008 г. цена на рынке загородной недвижимости увеличилась по сравнению с началом года на 14% в рублях и на 1-2% - в долларах.
Стоит отметить, что, как и в других сегментах рынка, реальные сделки с загородными объектами совершались со значительным дисконтом. Например, при продаже коттеджей девелоперы предлагали скидки до 30%, а на рынке земли – до 40-50%. В некоторых поселках, находящихся на ранних стадиях строительства (либо до его начала), практикуются акции «при покупке коттеджа/таунхауса — квартира в подарок».
По мнению экспертов, развитие загородного сегмента в текущем году будет во многом повторять общие тенденции рынка недвижимости. В первом квартале продолжилось снижение спроса. Массового переключения покупателя в наиболее доступный по цене сегмент удаленных загородных поселков пока не произошло, и в обозримом будущем не ожидается. Аналитики рынка объясняют это тем, что пока такие поселки не являются адекватной альтернативой городскому жилью. Предложение, напротив, будет расти как в новых коттеджных поселках, так и на вторичном рынке загородной недвижимости. При этом велика вероятность, что многие застройщики в условиях кризиса ликвидности увеличат долю предложений не «готовых продуктов» — домов, а земельных участков без подряда — с коммуникациями либо вообще без них.
Что касается дальнейшего поведения цен, снижения по наиболее ликвидным объектам популярных направлений, не ожидается. По ним рост цен в 2009 г. может составить не менее 10%. Цены на «дальние дачи» будут корректироваться девелоперами, как и раньше, в зависимости от стадии готовности. Снижение цен с большой долей вероятности затронет рынок земельных участков (25-30%) и первичных объектов — от 5% до 30% в зависимости от класса, больше всего потеряет в цене сегмент «переоцененного» бизнес-класса, отмечается в исследовании портала "МеталСтройФорум".
Очевидно, что в таких условиях застройщики будут снижать себестоимость возведения загородного жилья, в том числе с помощью применения новых технологий в строительстве, полагают аналитики рынка. В частности - технологии возведения зданий на основе Легких Стальных Тонкостенных Конструкций (ЛСТК). Сейчас стали особенно ценить преимущества этой технологии, в первую очередь - быстроту и высокую точность возведения, долговечность и экологичность, малобюджетность проектов на основе ЛСТК. Впрочем, это навряд ли поможет им решить все свои проблемы до тех пор, пока рынок не освободится от кризисного давления.
КСТАТИ: В Подмосковье наметилась интересная тенденция: покупатели начинают предпочитать загородным домам так называемые апарт-отели. Они представляют собой жилье, которое можно приобрести в собственность. Уникальность предложения состоит в том, что апарт-отель сочетает в себе все удобства отеля (питание, услуги горничной, развитая инфраструктура и т.д.) и большие полноценные квартиры. В таком виде апарт-отелей в России очень мало. Частично этот сегмент развит лишь на Черноморском побережье.
