Жилищный нацпроект в России изначально был самым слабым среди собратьев – слишком уж дорого выходило купить квартиру даже с помощью государства, а повсеместное распространение ипотеки способствовало лишь росту стоимости новых квартир из-за спекулятивного роста спроса.
Кризис окончательно подвел итог под попытками власти обеспечить каждую семью своей квартирой, но реанимировал давно забытую идею строительства в России доходных домов. Явление, доказавшее свою эффективность для Европы и царской России, не находит применения в нашей стране сегодня. А ведь это могло помочь не только в социальной сфере страны, но и для ее экономики – таким образом большая часть вахтовиков жила бы в комфортабельных домах, чем приносила дополнительную прибыль местным бюджетам
Эксперты и чиновники сомневаются, что от строительства доходных домов будет толк. Почему?
Сначала определимся с понятием. Доходным называется многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Обычно он занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу участок; незастроенным оставался лишь небольшой внутренний двор-колодец. В 20 веке доходные дома стали одним из основных типов жилья горожан многих развитых стран.
Для России идея строительства доходных домов не нова. Первые доходные дома придумали строить в 18 веке. Большие строения «под жильцов» возводили состоятельные люди, сдавая жилье нуждающимся. В начинании особо преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов. По оценкам современников, 40% жилого фонда Москвы на начало прошлого века было представлено как раз доходными домами.
В доходных домах жили не только бедняки, но и вполне платежеспособные обитатели. Просто жить в доходном доме было даже выгоднее: не нужно было платить налоги и тратиться на содержание собственной недвижимости. Но не стоит забывать, что и квартиры в этих домах были совершенно разного уровня. Были и, если выражаться современным языком, люксовые квартиры, но большинство составляли квартиры рангом пониже. Чиновники низших рангов, разночинцы и студенты ютились в крохотных мрачных помещениях (вспомните хотя бы Родиона Раскольникова у Достоевского). В советские годы частное домовладение было упразднено: доходные дома национализировали, и началась эпоха коммуналок.К идее строительства доходных домов вернулись спустя 80 лет. Первый в современной России доходный дом был построен в 2003 году в Москве в Большом Николоворобинском переулке. В нем 47 квартир: шесть — двухкомнатных, 19 — трехкомнатных, 21 — четырехкомнатная и одна семикомнатная двухуровневая квартира площадью 300 кв. м. Правда, новые Родионы Раскольниковы в нем вряд ли поселятся – стоимость аренды квартиры в таком доме составляла от 100 до 400 000 рублей, что было рассчитано, прежде всего, на иностранцев, которые приехали работать в Россию на длительное время.
Правда, на этом опыт удачного строительства доходных домов и закончился. Ни у местных властей, ни у инвесторов не нашлось ни желания, ни денег. Показательным выглядит ситуация, которая произошла на Южном Урале. Доходный дом в Южноуральске должны были сдать к концу 2005 года. Однако построили только фундамент. В «Южуралзолото», компании которая сначала вкладывала деньги в проект, не стали объяснять, почему заглохло строительство. А в новой мэрии Южноуральска в качестве одной из возможных причин назвали неправильное оформление документов на участок. В итоге, местные власти отказались от идеи строительства доходного дома. На старом фундаменте построят обычный жилой дом.
Почему же не строят доходные дома с «меблированными комнатами» для сдачи внаём для проживания? Кому выгоднее развивать такие проекты? Задуматься об этом нужно уже сейчас, потому что уже через несколько лет возникнет ажиотажный спрос на коммерческую жилую недвижимость в доходных домах. Это коснётся и регионов Западной Сибири (Ямала, Югры и Тюмени) и Дальнего Востока, где значительная миграция населения, и федеральных центров и крупных городов, где возрастёт стоимость жилья.
По сути, вариантов воплощения идеи строительства существует несколько. Первая — государство на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся (то, что, по всей видимости, собираются делать московские власти, когда рассказывают, что у них смогут снять квартиру студенты за сумму, меньше чем $200). Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится.
Второй вариант — доходное жилье строят сами строители или частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных средств, которые, если у кого и имеются, то только у крупных московских инвесторов. Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья, которое арендуют либо иностранцы, либо командированные.
Намного более реалистичный вариант — строительные или инвестиционные компании берут в банках под гарантии муниципалитета или региона кредит, строят доходные дома и сдают квартиры в аренду. По такому пути хотят пойти свердловские власти. Однако даже в этом случае участники рынка сильно сомневаются, что найдутся желающие вкладывать средства в строительство доходных домов. Все вновь упирается в долгий срок окупаемости.
Хотя, у доходных домов немало плюсов.
Для арендаторов — это возможность длительной гарантированной аренды по разумным ценам, максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем, набор сопутствующих сервисов, который предлагает управляющая компания однородный уровень соседей. За все это арендатор готов платить значительно больше по сравнению с частной арендой. Многие рассматривают доходные дома как альтернативу гостиницам. Таким образом, не обязательно утверждение о том, что доходные дома будут долго окупаться – надо просто понимать для кого и как их строить.
Для бизнеса – это стабильность. Хотя аренда жилья менее прибыльный вид бизнеса, чем продажа квартир, это один из самых стабильных рынков, наименее зависимый от макроэкономических факторов. В результате кризиса уровень продаж резко упал, новое строительство почти не велось в течение года, аренда же продолжалась, хоть и по меньшим ставкам. Более того, на этот рынок пришли многие клиенты, которые до этого собирались приобрести жилье в собственность. Не будем забывать, что из-за кризиса и падения цен на недвижимость эти проекты стали выгоднее. Сам процесс строительства занимает 2–2,5 года. Ранее, за это время стоимость жилья увеличивалась в 2–2,5 раза, а арендная ставка росла намного медленнее. Теперь же все иначе – арендная ставка растет стабильно, а вот цены на жилье падают.
Для государства – это многомиллиардные налоги (по нашим подсчётам 20 – 40 млрд.рублей в год), рост социальной стабильности, резкое улучшение условий жизни граждан, решение вопросов миграции и многое другое. Не будем забывать, что это позволит государству “ пристроить” миллионы нуждающихся, которым государство должно помогать по закону с улучшением жилищных условий.
Но, несмотря на это, строить доходные дома пока не спешат. Инвесторы и бизнес как один твердят о том, что срок окупаемости слишком низок, а затраты слишком высоки. Действительно – спекулировать жильем и ценами на него куда как выгоднее. Те, кто снимает жилье, просто не подозревают о подобных проектах, поэтому не отстаивают свои интересы. А ведь в той же Европе в таких домах живут поколениями, не задумываясь, что им делать в случае развода или в случае, когда дети хотят создать свою семью. Государство же привыкло мыслить масштабно, широкими мазками реализуя проект о доступном жилье, но не стремящееся к ручному управлению в сфере строительства доходных домов. Да и инвесторы жалуются, что без четкого законодательно оформленного решения властей по поводу этих домов, они делать ничего не будут.
Что делать?
Как и многое в нашей стране, пока инициатива должна идти от властей. Государство должно предоставить налоговые льготы для компаний, занимающихся строительством и эксплуатацией доходных домов. Необходимо подготовить нормативно-правовую базу, чтобы инвесторы поверили и пошли в этот бизнес.
А дальнейшее развитие определит уже рынок.
Возможен следующий сценарий. В России начинается строительство доходных домов. Появляются первые жильцы, причем жильцы разного уровня обеспеченности. Уровень жизни и комфорта в этих домах адекватен затраченной плате, выше, чем в частной нелегальной аренде. Люди знают, за что платят и уверены в арендодателе, которого контролирует государство.
Постепенно дома заполняются однородными по статусу жильцами. Популярность доходных домов идет вверх, о чем говорит европейская практика.
Происходит естественное размежевание домов на жилые и доходные. Жильцы из смешанных домов переезжают либо арендаторы в доходные дома, либо владельцы квартир в жилые дома, в зависимости какой категории жильцов становится больше. Частные арендодатели объединяются в легальные организации и на завершающей стадии уже принудительно покупают или продают оставшиеся квартиры для перевода домов в статус ДД. Ситуация на рынке жилья стабилизируется. Всегда и везде можно на любой срок по деньгам выбрать адекватное жильё. Россияне осознают необходимость более рационально вкладывать деньги на отдых, здоровье, образование. А дальше как следствие: развитие вахтовых регионов, улучшение демографической ситуации и продолжительности жизни, производительности труда, рост налоговых поступлений. Это не сказка – именно так развивалось строительство во многих российских городах царской России и в Европе.
Осталась самая малость — принятие на государственном уровне программы поддержки строительства доходных домов. Без помощи государства, без его гарантий, решить эту проблему точно не удастся. Но, думаем, что одного движения ручки Дмитрия Медведева или Владимира Путина хватит, чтобы сдвинуть это дело с мертвой точки.
