В последней статье мы затронули вопрос о строительстве доходных домов в России. Историческая практика показывала, что строить их выгодно, текущая практика показывает, что строить необходимо. Только вот власти страны и застройщики к этому пока не готовы. Судя по тому, как жаркая полемика об этом идет на нашем форуме в теме, посвященной доходным домам, нашим читателям эта тема интересна. А раз так, то мы продолжим наши публикации о ней.
Мы уже говорили о том, что сейчас, по сути, существует два варианта строительства доходных домов в России. По одному из них эти дома должно строить государство, по второму – частники с помощью государственных и муниципальных органов власти. На энтузиазм самих лишь частных застройщиков в эпоху кризиса надеяться не приходится – они до сих пор не знают, куда деть старые новостройки, простаивающие без жильцов. В итоге, вся надежда на помощь государства – как прямую, с помощью финансирования, так и косвенную, с помощью налогов.
К сожалению, в ближайшие 3 года говорить о внедрении проектов доходных домов рано, потому что недавно правительство объявило о продлении сроков приватизации на 3 года. Видимо это кому–то нужно. Тем, кто не успел за 20 лет приватизировать квартиры или иную федеральную собственность, дана возможность сделать это в ближайшие годы. Однако готовить проект к реализации – просто необходимо. Странно, что Россия, перенимающая достижения развитых стан во многих отраслях промышленности, не использует положительный опыт строительства доходных домов. Хотя доходные дома выгодны для государства и вот почему.
• Решаются проблемы жилья. Улучшаются жилищные условия у миллионов граждан России, молодых и мобильных.
• Повышается эффективность экономики России за счёт роста производительности труда и эффективности производства в сфере ЖКХ
• Возникает новый бизнес на строительстве и эксплуатации арендного жилья.
• Увеличиваются налоговые поступления.
• Улучшается качество услуг и эффективность ЖКХ.
Самый глобальный плюс – это решение проблем жилья. Текущая стратегия государства породила невиданную волну спекуляций и необоснованно завышенных цен на этом рынке. Все это привело к тому, что у миллионов россиян просто нет возможности купить свое собственное жилье. Как отметил один из экспертов, верить в то, что ипотека решит все проблемы, так же наивно, как и верить, что на Марсе есть жизнь. То есть верить хочется, но не получается.
Ранее все жили по договорам некого социального найма - государство сдавало в аренду квартиры гражданам. Мы не говорим о кооперативном жилье, которое составляло мизерную долю жилья. Конкуренции и какого-то развития ЖКХ не происходило, так как государство и отдельные предприятия, имевшие на балансе жилые помещения, не стремились улучшать потребительские свойства жилья. Норма на человека была около 8 м2. Посмотрите зарубежные фильмы, любой даже безработный в развитых странах имел квартиру только с гостиной около 40 м2. А какие кухни?
Приватизация была одним из вариантов развития перестройки в России. В одночасье люди из арендаторов бесплатно становились владельцами жилья, прежде находящегося в собственности у государства. Однако в идеале нужно было приватизировать не квартиры, а жилые дома с правом выкупа за ваучеры. А жильцам - арендаторам гарантировать аренду на долгий срок по понятным правилам. У домов должны были появляться собственники, как в своё время у промышленных объектов, и мы бы не говорили бы сейчас об угрожающей изношенности жилого фонда России. Конкуренция давно заставила бы собственников не только ремонтировать дома, но и улучшать их потребительские качества.
В итоге, хотели как лучше, а получилось…Что такое приватизация квартир в неприватизированном доме? Это ремонт квартиры в дворцовом стиле, например, а за порогом квартиры грязный, пропахший мышами подъезд и «социалистический» ДЕЗ или ЖЭК и никакой возможности повлиять на состояние дома.
Сегодня квартиры можно купить или нелегально арендовать. Согласно экспертным данным, купить квартиры смогут около 30 % желающих. Это данные на 2010 год, причем, как отмечают сами авторы, в результате затяжного кризиса в экономике, эта цифра будет лишь уменьшаться. А по сути, те, кто может - уже купили или купят, а кто не мог – так и не купит. Где возьмут деньги молодожёны на 1-й взнос? У папы с мамой, если есть. А если нет, то у родственников и друзей. А потом отдавать и друзьям, и банкам. Это кабала на всю жизнь. Ставки аренды жилья сейчас сопоставимы с ипотечными платежами и многие, особенно молодёжь, рассуждают так, что вместо арендной платы, лучше вступить в ипотечные отношения с банком, и платить уже за своё жилье по ипотеке. Люди вынуждены отдавать последние деньги, чтобы выплатить первый платеж, а потом живут на пределе возможностей. Любые экономические изменения массово провоцируют граждан на невыполнение обязательств по ипотеке. Кризис показал это в полной мере. Это социально опасная ситуация.
Те 60% граждан, кто не может купить квартиру (это миллионы семей в масштабах России), либо живут в нечеловеческих условиях, либо арендуют квартиры у нелегальных частников, без гарантий и оформления. В любой момент их могут выселить, поднять ставки аренды, потребовать сделать ремонт. И это государственная проблема, на которую чиновники, почему–то, не обращают должного внимания.
Не забудьте также про 10% граждан, в том числе и иностранцев, которым нужно временное домашнее жильё на время контракта или длительной командировки. Покупать нет смысла, а легально арендовать не получится. На заседании президиума Госсовета 26 февраля в Тюмени правительство предложило развивать ипотеку, добавить в оборот «длинные» деньги. И это правильно. Но это забота о 30% нуждающихся в жилье граждан. К сожалению, для остальных 70% нуждающихся в жилье граждан, правительство решения не было предложено, вопрос о массовом строительстве доходных домов не поднимался.
Многие трудоспособные люди, приватизировавшие квартиры, сдают их в аренду, живя при этом в саду или на даче. Особенно это характерно для Москвы. По официальным данным, 120 тыс. владельцев сдают жилье. По неофициальным – вдвое больше. Деньги за аренду с лихвой перекрывают зарплату, поэтому мы не досчитываемся опытных врачей, учителей и инженеров, не говоря уже о дворниках, слесарях, рабочих. Налоги поступают только от 5 тыс. граждан. В прошлом году бюджет получил от них 200 млн. рублей, а должен был получить 4 млрд. рублей (исходя из объема аренды). Те, кто может - покупают не по 1-й квартире. В лучшем случае сдают, в худшем – квартира стоит пустая, как вложение денег с целью заработать на росте стоимости. За аренду квартир частный арендатор налоги не платит, это незаконно, государство недополучает гигантскую суму налоговых отчислений. Половина домов в Москве стоит полупустыми, особенно элитные дома. Ау! Жильцы! соседи! где Вы? Когда государственные чиновники бодро рапортуют о количестве вводимого в эксплуатацию жилья, это вовсе не значит о соответствующем улучшении жилищных условий граждан.
По прогнозам экспертов, запуск проекта обеспечения россиян доступным социальным съемным жильём обойдется государственной казне около $4 млрд. и позволит к 2014 году вывести на арендный рынок около 3 млн. м2 "доходного" жилья. Финансировать строительство доходных домов на первых порах возможно из бюджетов всех уровней. Из центра выделить около $3 млрд., а $1 млрд. придется найти регионам. Через некоторое время проект строительства доходных домов социального найма выйдет на самоокупаемость.
Массовое строительство доходных домов (как муниципальных, так и коммерческих), не только легализует рынок арендного жилья, но и существенно упорядочит стоимость аренды. "Плата планируется вполне сопоставимой с той, что москвичи платят при найме социального жилья, - пояснил первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев - Если социальный наём обходится по 75 копеек за квадратный метр, то в доходном доме он будет стоить рубля два. Учитывая, что такие дома будут состоять в основном из "однушек" и "двушек", за всю квартиру жильцам придется платить рублей 100-150. Но в отличие от нанимателей муниципального жилья, которым за услуги ЖКХ доплачивает бюджет города, арендаторы дома коммерческого использования будут оплачивать их на 100 % из своего кармана". Посчитаем: в итоге получается 2 тыс. рублей в месяц. Есть и другие цифры - по мнению специалистов, минимальная стоимость аренды в доходных домах составит приблизительно 100-110 рублей ($4-4,4) за квадратный метр. То есть проживание в стандартной 35-метровой «однушке» обойдется в 3,5-4 тысячи рублей в месяц. Но даже если это так, все равно выгода для потенциальных арендаторов очевидна, ведь это в 6-7 раз дешевле, чем снимать квартиру у частника.
Ипотеку никто не отменяет. Просто у людей должен быть выбор. Или купить квартиру или арендовать. Доходные дома рассчитаны в основном на средний класс. Во всех странах мира распространена практика, когда малоимущие получают или арендуют социальное жилье, средний класс – пользуются арендой доходных домов, а богатые – приобретают в собственность дорогое коммерческое жилье. Различные по уровню обеспеченности группы населения будут по – разному использовать.jpg)
возможности аренды. «Золотая» молодёжь - с целью пожить отдельно от родителей. Молодожёны – с целью отделиться от тёщ и свекровей. Средний класс – улучшить жилищные условия здесь и сейчас. Малообеспеченные слои населения – потому что нет собственного жилья. И, отдельной строкой, компании – с целью предоставления временного жилья сотрудникам.
В развитых странах государство участвует на рынке аренды: регулирует арендную плату (Чехия, США); субсидирует малоимущих или предоставляет им в аренду социальное жильё (США, Австралия); субсидирует арендодателей, предоставляющих жилье малоимущим; регулирует развитие рынка аренды фискальными методами; привлекает общественные организации для управления арендуемым социальным жильем (Канада, Великобритания); выделяет на льготных условиях земельные участки для строительства жилых многоквартирных домов для социальной и коммерческой аренды (Китай, Бразилия); субсидирует строительства жилья для социального найма (Канада, Китай); организует фонды финансирования строительства и сдачи жилья в наем (Бразилия, США). Многие из этих государственных мер могут и должны быть применены и в России.
Государство должно не просто поддерживать идею строительства доходных домов, а обязано пропагандировать этот проект, как один из важнейших путей улучшения жилищных условий в России. На государственном уровне необходимо утвердить регламенты сдачи квартир в аренду, прописав гарантии, как для арендаторов, так и для арендодателей. Нужны льготы на налоги и кредиты при строительстве и эксплуатации доходных домов. Уверены, что это позволит в обозримом будущем улучшить условия проживания миллионам граждан России.
В новых статьях мы поговорим о других плюсах для России от строительства доходных домов.
