Продолжая развивать интересную нашим читателям тему доходных домов в России, мы пришли к выводу, что у большинства россиян оно прочно ассоциируется с социальным жильем, которое составляло основу жилого фонда СССР. Конечно, социальное жилье является большой, но не единственной разновидностью доходных домов, поэтому важно разобраться, стоит ли в России ограничиваться только жильем для бедных.
Предыдущие статьи на тему доходных домов:
Почему в России не строят доходные дома?
Доходные дома решат жилищные проблемы россиян
Невооруженным глазом видно, что в стране существует дефицит жилья, причём разного. Кто–то впятером ютится в 1-комнатной квартире и хочет переехать в 2-хкомнатную. А кому-то на 3-х человек нужно квартиру с 2-мя туалетами, гардеробной и хозкомнатой.
Сегодня доходные дома, в том числе социальное жилье от государства остается последней надеждой большого числа населения. Дело в том, что, как мы писали в предыдущих выпусках журнала Neftegaz.RU, около половина населения страны просто не может позволить купить себе новую квартиру, а вторая половина может сделать это с большим дискомфортом.
Строить нужно, и строить нужно много. Однако только социальное жильё дефицит не устранит. Нужны доходные дома для среднего класса с бо’льшими удобствами. При тотальном дефиците жилья вполне вероятно найдётся чиновник, который за деньги «устроит» социальное жильё для любого не малоимущего желающего. Чтобы исключить злоупотребления, необходимо одновременно со строительством соцжилья строить столько же, а может и больше доходного жилья для среднего класса.
Особенно нуждающимися в жилье являются молодые семьи, бюджетники, ученые и другие слои населения, которых, к сожалению, сложно отнести к среднему классу ввиду сложившейся конъюнктуры на рынке. Однако, не должен же военный думать, как ему купить квартиру после службы – его задача защищать страну, а ученый не должен собирать справки и выгадывать метры жилплощади – у него есть дела поважнее. А тот, кто добывает стране нефть и газ – неужели он должен на
вахте думать о том, где ему жить после работы? Да и ученый ученому рознь, как и солдат – генералы не должны жить наравне с рядовыми просто из-за признания их опыта и заслуг. Получается, что и социальное жилье должно как-то делиться по уровню.
В Европе именно доходные дома и социальное жилье, как их разновидность являются важным двигателем экономики. Именно новые квартиры стимулируют рынок к росту, а, значит, обеспечивают новый толчок для экономики. Правда, отметим, в Европе эти квартиры никто не приватизирует.
Власти страны готовы помогать тем же военным – так, Министерство обороны России готово закупить в Свердловской области около 5 тыс. квартир для военнослужащих, уволенных в запас, либо проходящих службу по контракту. Но это капля в море, которой хватит чтобы на некоторое время успокоить ситуацию, но никак не решить проблемы с жильем в рамках страны. Кстати, не так давно выяснилось, что вместо строительства жилья для военных в Приволжско - Уральском военном округе, были построены для коммерческой продажи на многие миллионы рублей дома в Тюменской области. Понятно, что все наказаны, а что с жильём для военных?
Получается, что государству с бизнесом лучше объединиться и начинать строить социальное жилье для тех, кто не может купить квартиру. Социальное жилье — способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету.
В мировой практике этот термин объединяет множество форм аренды недвижимости, собственниками и/или управляющими которой являются организации (государственные и муниципальные учреждения, некоммерческие организации или их комбинация), преследующие некоммерческие цели — как правило, связанные с повышением доступности жилья для всех слоев населения. История знает сразу несколько примеров, когда именно социальное жилье становилось настоящим локомотивом движения всей экономики. Показательной является программа обеспечения жителей жильем на примере Швеции. Миллионная программа — название жилищной программы, реализованной в Швеции между 1965 и 1974 годами для предоставления каждому гражданину жилья по доступным ценам. Целью программы было строительство миллиона новых жилищ в течение 10 лет, что и стало источником ее названия. Это в Швеции, а в России нужна подобная Программа на не менее 10 млн. новых жилищ! Хотя, в Швеции нет такого количества денег от продажи нефти и газа, как в России!
В итоге, с учетом демонтажа ветхого жилья, жилищный фонд Швеции вырос на 650’000 новых квартир и домов. Кроме того, повысилось общее качество жилья, при всех его эстетических недостатках. Большинство квартир относились к типу «стандартная трехкомнатная квартира» площадью 75 кв.м., предназначенной для молодой семьи из двух взрослых с двумя детьми. Хотя программа достигла своей цели — строительства миллиона новых жилищ, ее исполнение и результаты стали предметом критики. Отмечалось, что окраины, построенные в рамках Millionprogramme, стали местом концентрации приезжих из сельских районов. Главным предметом критики стали высокая социальная сегрегация и преступность, усилившиеся вследствие появления целых районов дешевого жилья, заселенных бедными сельскими мигрантами.
То есть, из этого опыта Россия может взять не только положительные, но и отрицательные результаты, чтобы не повторять эти ошибки. Главной из них является то, что социальное жилье не должно становиться единственным видом доходных домов. Во-первых, сам термин “доходные” будет несколько принижен, – какие уж доходы, когда население будет требовать и требовать новых квадратных метров, не в состоянии за них заплатить. Во-вторых, средний класс России вряд ли захочет жить в домах с одним санузлом, хотя для кого-то это является нормальным. Для таких категорий, которые могут платить больше, должны возводиться более качественные и инфраструктурно облагороженные доходные дома.
В канун экономического кризиса в России лишь около 8% граждан получали жилье бесплатно по договору социального найма, а остальные приобретали его в собственность. Эксперты говорят, что так быть не должно: в Европе социального жилья строится от 20 до 50%. Нам надо также стремиться к этой цифре, поскольку в улучшении жилищных условий нуждается свыше 60% россиян.
Что такое 8% малоимущих? Жилищный кодекс прямо не сказал, "спустив" решение этой непростой задачки на региональный уровень. В результате годы идут, а мало-мальски единого подхода нет, более того, обязательства государства в большинстве регионов выглядят абсолютно пустой декларацией. В качестве пример возьмём Волгоград – там местные законодатели смогли, наконец, сформулировать требования к местным малоимущим. В таковые "записывают" семьи, в которых доход на "нос" не превышает прожиточный минимум, а все семейное налогооблагаемое имущество "укладывается" в 120 тысяч рублей.
Немудрено, что при общей "старой" очереди на социальное жилье - более 12 тысяч семей, по-новому ЖК в нее умудрились попасть лишь 70 семей. В качестве альтернативы - опыт Нижнего Новгорода. Здесь отношение к претендентам на соцжилье куда гуманнее: в очередь можно встать, если все доходы семьи и все недвижимое имущество не позволяют приобрести квартиру в течение 10 лет. Соответственно и очередь здесь выросла на 8,5 тысячи претендентов. Что, впрочем, вовсе не означает, что все они обзаведутся жильем в обозримом будущем. Государство пытается что-то делать – например, обязуя застройщиков отдавать в муниципальный фонд 10% от построенного дома. Но если строить элитный дом, то 10% от его квартир должны будут достаться тем, кто не может купить и обычную квартиру. Каково будет соседям, которые покупали квартиры в этом доме вовсе не для того, чтобы жить рядом с неимущими? Да и общая площадь квартиры в сотни метров вряд ли порадует условную бабушку квитанцией за оплату коммунальных услуг.
Эксперты говорят, что в год на 3,5 млн. очередников выделяется примерно по двести тысяч квадратных метров. Это происходит потому, что власти страны и, главное бизнес, не заинтересованы строить жилье только для бедных. Помогая только слабым, сам рискуешь оказаться слабым – экономика вряд ли будет двигаться от таких объемов строящегося жилья. Рынок никто не отменял, тем более что для застройщиков есть и более привлекательная часть населения без квартир.
Это 35 млн. россиян (22%), которые не настолько бедны, чтобы попасть в очередь, и не настолько богаты, чтобы ежемесячно выплачивать по 40 тыс. руб. по ипотечному кредиту. Им федеральная целевая программа «Жилище» и национальный проект «Доступное и комфортное жилье» не предлагают ничего. В долгосрочной стратегии для этой категории граждан предусмотрено строительство социального арендного жилья, арендная плата в котором будет значительно ниже рыночной.
Решать эту задачу начали достаточно давно: еще в 2007 году был разработан законопроект о создании Государственной жилищной корпорации. В ее задачи входило строительство и эксплуатация социального жилья, а также регистрация некоммерческих жилищных ассоциаций — социальных домовладельцев. Предполагалось, что через корпорацию государство будет рефинансировать кредиты муниципалитетов, полученные ими на подготовку земельных участков под залог земли; выдавать застройщикам гранты — не менее 50% от стоимости социального жилья; субсидировать разницу между фактическими затратами на эксплуатацию жилья и социальной арендной ставкой — в том числе в виде жилищных пособий. Только вот многие неимущие россияне не хотят платить аренду – им подавай жилье. Как в советские времена – вроде и в аренду, но вроде и твое. А это, при нерешенных вопросах о том, кто является неимущим, означает, что в список очередников может попасть тот, кто сможет заплатить за место в этом списке. Чтобы искоренить коррупцию в этой отрасли. Необходимо четко давать понять, что жилье будет предоставляться только в аренду.
Помимо арендного социального жилья планировалось развивать систему доходных домов, в которых арендная ставка должна быть рыночной. Здесь разработчики законопроекта предлагали предоставлять застройщикам рассрочку по оплате стоимости земли, сложившейся в ходе аукциона; отменить при предоставлении застройщиком жилья в наем НДС, налог на прибыль, введя для юридических лиц единый налог (ЕНВД).
Застройщики согласны, что это был бы хороший вариант. Ведь строительство доходных домов позволяло бы им строить новую систему ЖКХ, возводить более качественные дома и получать арендную рыночную цену. Так как государство было бы заинтересованно в процессе, то и землю получить под строительство было куда проще, что опять же уменьшило бы коррупционную составляющую процесса.
Правительство РФ и Банк России в настоящее время прорабатывают возможность создания специальной организации с государственным участием, которая будет выкупать жилье, находящееся в залоге у банков, в случае несостоятельности получателей ипотечных кредитов. Предполагается, что заемщики продолжат проживать в квартирах или домах, перешедших государству, но уже на правах аренды. Это поможет решить проблему с теми, кого подкосил кризис в самый неподходящий момент и позволит не сворачивать само строительство. Наверное, помогать гражданам, ставшим неплатежеспособными, надо, но речь ведь идет, как уже отмечалось выше, всего о 8–9% населения. После того, как деньги будут потрачены на поддержку этих граждан, останутся ли они на запуск программ для подавляющего большинства населения страны? Проблема в том, что ставка в современной России делается на коммерческое жилье для тех, у кого есть деньги и социальное жилье для тех, у кого денег нет. Средний класс, получается, остается не у дел. Даже в самой рыночной, как ее называют, стране — США — государство вкладывает гигантские средства в строительство именно доходных домов.
Как говорят эксперты, если нашему правительству давно предлагают строить доходные дома, а оно до сих пор не может принять готовый законопроект, то значит, это кому-то невыгодно. Кому? Разберемся в следующем номере.
