Продолжая тему строительства доходных домов в России, хочется остановиться на аспектах ипотечного кредитования в стране. Не секрет, что именно на ипотеку власти страны возлагали особые надежды, но, как показала практика, надежды эти были беспочвенны. Оказалось, что строительство доходных домов сможет гораздо быстрее решить проблему жилищного строительства в стране, не загоняя россиян в долговую яму.
Для ликвидации дефицита жилья нужно построить десятки миллионов квартир, при этом, эти десятки миллионов квартир должны быть заселены. Это может быть ипотека, легальная аренда недвижимости или что-то другое. Остановимся на главном факторе, который, на наш взгляд, мешает реализоваться идее доступного жилья. Речь идет о сформировавшемся у миллиона россиян мнении, что необходимо жить в своем жилье, пусть и платить за него нужно втридорога. Это стереотип и государства, которое ввело на рынок ипотечные программы, которые должны были помочь в осуществлении этой мечты россиянам и решить жилищную проблему. Почему это не удалось сделать?
Оказалось, что ипотека – это не панацея для решения жилищных проблем россиян. Цены не опустились, а только выросли. Ипотека так и осталась инструментом для избранных – это маленький локальный рынок, который живет по своим законам. Перегретый рынок недвижимости рос быстрее, чем зарплаты тех, кто хотел купить квартиру, а ипотечные ставки оказывались столь высоки, что не позволяли тратить деньги на что-то еще.
Стабильными заработками в России характеризуется работа на нефтегазовом Севере. Но здесь следует учитывать один нюанс. Вахтовикам и многим жителям нефтегазового Севера ипотека просто не нужна. Вахтовикам нужно жилье на период работы, а многие жители по достижении пенсионного возраста мигрируют с Севера в Тюменскую или Свердловскую области и далее по всей России.
Жители страны, выросшие в арендуемых у советского государства квартирах, высшей формой домовладения считают собственную квартиру, поэтому ипотека пользуется популярностью, но при этом недоступна большинству жителей страны. При этом у ипотеки много проблем:
• маленькая платежеспособность населения. Как заявило Минэкономразвития РФ: даже при наиболее “либеральных” параметрах, которые практически не существуют (предоставление ипотечного кредита на 15 лет величиной 70 процентов от общей стоимости недвижимости с ценой квадратного метра 11200 рублей и кредитной ставкой 10 процентов) максимально возможная граница доступности для жителей России составляет менее 10 процентов. А где вы видели такую ставку и такую стоимость квадратного метра?
• невысокие объемы и весьма невысокое качество жилого строительства в РФ, обуславливают недостаток предложений и слишком высокие цены на рынке жилья. Качественное жилье стоит дороже, а денег на него у населения нет. Из-за этого растет стоимость жилья подешевле, на которую устанавливается более высокий спрос, что, в свою очередь, толкает наверх цены на качественное жилье.
• низкий темп улучшения и совершенствования законодательства о недвижимости. Например, не секрет, что земельное законодательство имеет немалое значение для развития рынка жилья. Но, тем не менее, земельный кодекс РФ в день его принятия в 2000г. содержал в примерно 30 статьях ссылки на нормы или законы, которые еще предстояло разработать и принять.
Кризис усугубил проблемы не только ипотеки, но и программы доступного жилья.
Когда ситуация на мировых финансовых рынках начала ухудшаться, российские банки отреагировали на это повышением ставок. И ситуация ухудшается с каждым месяцем. На данный момент средние ставки в рублях сегодня находятся на уровне 13–16%, в валюте – 11–14%, в зависимости от первого взноса и формы подтверждения дохода.
На рынке еще можно найти ипотеку и без первого взноса, и ипотеку по декларации, то есть без официального подтверждения доходов работодателем. Некоторые банки перестали выдавать займы в валюте, некоторые декларируют оптимизацию ставок именно по валютным кредитам. Доходность банков снижается, а риски возрастают.
А вот основные риски ипотечного кредитования для заемщика, которые проявились в период кризиса:
1. Рост процентных ставок. Банки больше не могут находить источники дешевого долгосрочного финансирования. В общем и целом рост процентных ставок ведет к увеличению процентных выплат, что приводит к двум взаимосвязанным последствиям: потенциальный заемщик может либо рассчитывать на меньшую сумму кредита, либо ежемесячно придется отдавать банку гораздо больше денег.
2. Ужесточение требований к заемщикам. Дифференцированный подход, которого в последнее время придерживается большинство банков, подразумевает отсев различных групп нежелательных клиентов. Банки перестраховываются, так как не хотят столкнуться с массовым невозвратом кредитов, если ситуация в экономике ухудшится.
3. Увеличение сумм первоначального взноса. Программы предоставления ипотечных кредитов на 100% стоимости недвижимости сегодня свернуты. Банки минимизируют риски, среди которых риск снижения стоимости залога: никто не поручится, что на фоне ухудшения макроэкономической конъюнктуры цены на недвижимость не начнут снижаться.
Ноша заемщика не столь уж легка, как может показаться, учитывая, что сегодня можно растянуть срок выплат до 30 лет. Заполучив вожделенную квартиру, он взваливает на себя бремя и определенные риски, которые будет нести долгие годы, пока не погасит кредит. «Российские заемщики не защищены при просрочках платежей. Роль государства как гаранта конституционных прав гражданина на жилье минимальна: фактически власть оставила клиента наедине с банком, а ведь должны быть механизмы поддержки тех, кто в период выплат ипотечного кредита потерял работу», — считает председатель Конфедерации обществ потребителей Дмитрий Янин.
Ипотека, сама по себе, не может насытить рынок доступным жильем. Высокая стоимость жилья делает ее спекулятивным инструментом. Дело в том, что именно наличие ипотечных денег ведет к тому, что новостройки продолжают строиться, а цены расти. Существует схема, когда собственники одной квартиры, покупают благодаря ипотеке вторую и пускают туда арендаторов. Это раздувает рынок и не позволяет тем, кто не может выплатить гигантский первый взнос купить себе достойное жилье. Ипотека стала объектом для спекуляции и это понимают все больше россиян.
В это же время, в ряде стран мира эту проблему решают различными способами, снижая необоснованный спрос на жилье. Так, в Китае, на законодательном уровне запрещено покупать более двух квартир на семью. В Германии при покупке каждой последующей квартиры растет налог на недвижимость, а перепродать ее можно только с громадным налогом в пользу государства - в течение первых пяти лет не менее 30% от стоимости.
Эксперт Владимир Гурвич приводит данные исследований, которые говорят о том, что при решении жилищного вопроса все больше россиян рассматривают собственно владение недвижимостью как малозначимый фактор.
«Существуют ведь и другие схемы. Провинция Онтарио со столицей Торонто – крупнейший финансовый центр Канады. Здесь есть компания, которая полностью принадлежит местным властям. Она имеет в собственности около 30 тыс. так называемых юнити или по-нашему квартир. Квартиры разные, их сдают семьям. Капитал компании складывается из трех источников. Первый – поступления от аренды квартир. Второй – финансирование со стороны провинции. Третий – прибыль от участия в различных коммерческих проектах, связанных со строительством жилья. В планах компании в ближайшие пять лет дополнительно построить 35-40 тыс. квартир. Но и это не все. По мнению руководства компании, если к этому количеству добавить еще 25-30 тыс. квартир, то потребность в таком жилье будет полностью удовлетворена”.
Таким образом, В.Гурвич подтверждает то, что ипотека, как один из приоритетов в рамках нацпроекта «Доступное жилье», далеко не единственный вариант решения поставленных задач.
Не будем забывать, что сегодня плата за ипотеку больше чем плата за аренду жилья. Эксперты подсчитали, что при существующих ипотечных ставках и росте цен на жилье, выгоднее снимать жилье и откладывать на собственную квартиру. Таким образом вам не придется платить гигантские проценты и вы сможете купить квартиру полностью, не попадая в зависимость от банка.
Подобную схему решили реализовать в Нижегородской области, где запустили проект по строительству доходных домов. Квартиры в нижегородских доходных домах можно сравнить с номерами в комфортабельных гостиницах. Для сдачи внаем будут предлагаться одно—трехкомнатные меблированные квартиры площадью 24, 34 и 42 кв. м соответственно. В каждом доходном доме будет около 230 квартир, несколько офисных помещений и подземная автостоянка на 100 мест. Семье за аренду однокомнатной квартиры придется заплатить 10 тысяч рублей в месяц, двухкомнатная обойдется в 15 тысяч рублей в месяц, а трехкомнатная будет стоить 20 тыс. рублей ежемесячно. Эксперты пока относятся к этому проекту скептически, но готовы поменять свою точку зрения, если за дело возьмется государство.
Подводя краткие итоги можно сказать, что ипотека, преподносившаяся несколько лет назад как самый эффективный способ решить свои жилищные проблемы, с этой функцией не справляется, становясь инструментом для спекуляций. Видя это, все больше россиян не готово отдавать все, чтобы получить свою собственную квартиру, а рассматривают новые варианты решения жилищной проблемы. Таким решением может стать строительство доходных домов. Как мы уже показали, живя в доходных домах, можно скопить и на собственную квартиру, не платя при этом гигантских процентов. Однако, задумайтесь – можно и не покупать квартиру, а всю жизнь прожить в арендованном жилье, но, при этом, государство должно ликвидировать дефицит такого жилья и гарантировать такую возможность. Или, для гарантии, имея однокомнатную квартиру и сдавая ее в аренду через легальное сообщество владельцев арендного жилья, жить в арендованной двух или трехкомнатной квартире.
Это показывает, что доходные дома и ипотека не должны рассматриваться без отрыва друг от друга. Эксперты уверены, что грамотное регулирование этими процессами поможет решить жилищные проблемы россиян.
