На сегодняшний день на рынке недвижимости строительство доходных домов - незанятая ниша, и для инвесторов такие проекты являются весьма успешным вложением денег. Перспективность развития данного направления бизнеса объясняется постоянным и высоким спросом на аренду жилой недвижимости. К существенному снижению спроса не привёл даже экономический кризис. В ближайшие годы с учётом высокой стоимости приобретения жилья и удорожанием коммунальных платежей спрос на аренду жилой недвижимости сохранится, а по мнению некоторых аналитиков даже вырастет.
Особенно важно это для нефтегазовых регионов, куда люди приезжают работать на вахту. Судите сами - у них есть средства, а ютиться зачастую им приходится в гостиницах или частных домах, ожидая отъезда домой и завершения всех процедур. Почему бы не создать доходные дома для вахтовиков - где для них были бы сделаны все условия, чтобы отдохнуть перед дорогой и знать, что они всегда смогут туда вернуться. Собственники такого жилья надолго были бы обеспечены постояльцами. Конечно, вахтовики бывают разные. Но для этого вполне можно было бы сделать и несколько ДД, которые бы позволили их расселить по потребностям и финансовым возможностям. Многие нефтяники или газовики могли бы перевозить в такие дома свои семьи, а, по окончанию смены, возвращаться с ними домой.
Строительство домов коммерческого пользования поспособствует развитию делового туризма в стране, а также упрощает жизнь работодателям, желающим снять для своих сотрудников жилье в другом городе. По мнению специалистов, инвестиционная привлекательность подобных проектов налицо, прежде всего, за счет единой структуры доходного дома, управлять которой намного легче.
На доходность бизнеса по строительству домов коммерческого использования указывают и другие факторы. Ведь обслуживание доходного дома, в отличие от разрозненного обслуживания квартир, является более выгодным, потому что в данном случае речь идет о единой инфраструктуре, управлять которой легче, чем разными по качеству объектами. Позиционирование и продвижение единого объекта также является положительным с точки зрения формирования потребительских качеств, предлагаемых услуг для клиентов.
Это на Западе доходный дом - привычный бизнес. В Германии символ преуспевания многих молодых семей (конечно, если не говорить об очень богатых людях) - аренда квартир в доходных домах, а не проживание в муниципальном жилье. Снимают квартиры с двумя туалетами, огромной ванной комнатой, просторным холлом. А в муниципальном секторе живут или пенсионеры, или очень небогатые люди, или люмпены. Поэтому те. Кто владеют этими домами очень уважаемые люди. И состоятельные.
Надо сказать, что во всем мире арендное жилье вполне успешно развивается наряду с домами, находящимися у жильцов в собственности. К примеру, во Франции арендное жилье составляет 40% всего жилого фонда, в США - 45%. Вот и в нашей стране данная тема становится актуальной.
В богатой Европе, экономические берега которой не слизывают волны инфляции, завести бизнес в виде доходного дома предлагают на выгодных условиях. Вот что можно узнать по Интернету из «Нового венского журнала»: для покупки достаточно двадцати процентов капитала от общей стоимости дома, а за еще один процент сделают все: выбор, консультации, экспертизу, финансирование через банки и даже управление. Дом окупается через 20 лет. У нас застройщик столько ждать не будет.
"Я нанял светлый дом c диваном, с камельком". Эти строчки принадлежат, по словам Н.В. Гоголя, "единственному явлению русского духа" - А.С. Пушкину и относятся к привычным в XIX веке доходым домам. Александр Сергеевич прожил в оных достаточно большой отрезок своей жизни. Адресами поэта были доходный дом Клокачева на набережной реки Фонтанки, доходный дом П. А. Жадимировского на Большой Морской, доходный дом Оливье на Пантелеймоновская улице в Санкт-Петербурге. Именно там он написал свои политические эпиграммы и стихи "К Чаадаеву" (1818), "Вольность" (1818), "Деревня" (1819), поэму "Руслан и Людмила".
Совсем недавно в центральной и московской прессе было опубликовано несколько статей, в которых подводились предварительные итоги эксперимента с первым доходным домом, пущенным в эксплуатацию в Москве осенью 2003 года. В целом, столичное правительство считает этот почин довольно успешным, причем в масштабах всей России. Еще до начала строительства была создана законодательная база, в частности принято постановление о невозможности приватизации квартир в этом доме. Поправка была внесена в федеральное законодательство. По последним данным, в Москве в ближайшие год-два появятся еще пять доходных домов, об этом заявил мэр столицы.
Юрий Лужков, мэр города Москвы:
- Строительство так называемых доходных домов должно стать стратегическим направлением политики города на ближайшие годы при решении проблемы доступности жилья. Принципиальная позиция Москвы такова: возведение этих домов должен финансировать город , и он же - строить. Только тогда цены в них будут доступны большинству москвичей.
На строительство первого доходного дома, по официальным данным, было потрачено 12,3 миллиона долларов. Поначалу считалось, что срок окупаемости составит семь-восемь лет. Однако заполняемость дома, сданного в эксплуатацию в 2004 году, оказалась настолько хорошей, что уже в год сдачи примерно 75 процентов квартир были заселены, поэтому ожидается, что затраты окупятся уже через пять лет после пуска. В настоящее время примерно 95-97 процентов жилплощади дома занято. Примечательно, что 60 процентов жильцов первого современного российского доходного дома - иностранцы.
Здание соответствует критериям элитного жилья. В нем 47 квартир, самые скромные из которых двухкомнатные площадью 83 квадратных метра, трехкомнатные - от 100 до 120, четырехкомнатные - от 143 до 175 и семикомнатные двухуровневые квартиры - по 300 квадратных метров.
Обитатели квартир оплачивают не только аренду, но и комплексное техническое обслуживание. Известно, что в конце 2005 года за техобслуживание пользователи квартир платили 130-150 долларов в месяц. Кроме квартир, в этом доме размещается служба эксплуатации и четыре офисных помещения на первом этаже. Предусмотрены также двухуровневый подземный паркинг с мойками по количеству квартир, гостевые стоянки, разгрузочная зона. Квартиры снабжены системами сигнализации, оптоволоконной связью, обеспечивающей подключение к интернету, спутниковым телевидением, индивидуальными системами кондиционирования воздуха и системами автономного обеспечения горячей воды. Жильцы могут воспользоваться сервисными услугами, в которые включены уборка квартир, аренда автотранспорта, уход за детьми, химчистка, прачечная, доставка продуктов, заказ обедов и ужинов и даже организация банкетов. То есть, предлагается широкий перечень услуг, соответствующий традициям хорошего отеля разряда четырех и пяти звезд.
Русский литературный критик рубежа 1850-х и 1860-х годов Николай Александрович Добролюбов, известный критическими статьями «Что такое обломовщина?» о романе Гончарова «Обломов» и «Луч света в тёмном царстве» о пьесе Островского «Гроза», родился в Нижнем Новгороде в доходном доме, который принадлежал его семье.
Среди первых квартиросъемщиков доходного дома был Александр
Дмитриевич Улыбышев, к которому с партитурой оперы «Жизнь за царя» приезжал композитор А. Н. Серов по просьбе М. И. Глинки. Сейчас старый доходный дом действует как музей известного критика.
Пик популярности доходных домов в России в целом, и в Москве в частности, пришелся на начало прошлого XX века. Причем «доходным» бизнесом промышляли не только предприниматели, но и разного рода профессиональные и научные сообщества, и даже монастыри. Квартиросъемщики могли жить в наемных квартирах годами, предпочитая ежедневно сталкиваться нос к носу не с навязчивым хозяином, как это было на «частных квартирах», а с управляющим. Арендатор любого достатка мог найти доходный дом, доступный ему по уровню его финансовых возможностей. Традиционный, недорогой вариант - так называемые меблированные комнаты. В них селились мелкие чиновники, учителя, студенты и т.д. Существовали и доходные дома для бедноты, где взималась ежедневная или, как тогда говорили, еженощная плата, потому они и назывались ночлежками. Клиенты бедных доходных домов довольствовались уже не квартирами, а комнатами, койками и «углами». В Ростове-на-Дону, пожалуй, самый известный доходный дом - это так называемый доходный дом Генч-Оглуевых на Большой Садовой, 68 (бывший РИНХ), построенный в 1883 году по проекту академика архитектуры А.Н. Померанцева известным ростовским купцом. Первый этаж предназначался для торговых помещений, второй и третий - под конторы и жилые комнаты.
Почему современные доходные дома появляются только в разряде элитного жилья? Ответ очевиден - застройщики уверены, что за разумное время - от 7 до 12 лет - смогут окупиться только дорогие квартиры, с ценой аренды от 100 до 400 тысяч рублей в месяц. Клиенты, в основном, командированные иностранцы, находятся, но в очередь, конечно, не стоят. Спрос на съемное жилье экономкласса в сотни и тысячи раз выше, но срок окупаемости такого проекта из-за низких цен, разумеется, возрастет. Частных застройщиков, в памяти которых свежи всевозможные экономические потрясения, это не устраивает - они не хотят рисковать, замораживая деньги на длительный срок. Другое дело - государственные или муниципальные заказчики, ведь целью их деятельности не может быть только максимальная прибыль.
К тому же, строить доходные дома невыгодно с точки зрения налогов. Владелец доходного дома это всегда добросовестный плательщик различного рода налогов. Но помимо НДС сдача жилья в наем облагается налогом на прибыль и т.д. В первую очередь по этой причине доходные дома не смогут конкурировать с жильем физических лиц, сдаваемым в аренду. Кроме того, бизнес доходных домов напоминает гостиничный: это очень сложное хозяйство, и нужно хорошо подумать, прежде чем браться за такой проект, а государству - реализовывать такую программу. В случае неудачи широкомасштабная программа может стать обузой для бюджета, который у нас и без того «дырявый».
В такой ситуации, отмечают эксперты, особенно важна роль государства, которое или само начнет строить эти доходные дома, или обеспечит тем, кто этим займется налоговые льготы. Налоговые льготы сейчас имеют нефтяники и газовики, а решение жилищных проблем - дело, ничуть не меньшее, чем освоение месторождений в России.
